สถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพในไตรมาส 2 ปี 2562 ที่ผ่านมา พบว่า ยังมีคงผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่อย่างต่อเนื่อง จนทำให้เกิดความกังวลว่า อาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายของตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครในอนาคต หรือประมาณปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่โครงการต่างๆ ก่อสร้างแล้วเสร็จจนเกิดซัพพลายจำนวนมาก ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการดูดซับไม่ทัน หรือดีมานด์เช่าพื้นที่น้อยกว่าซัพพลาย
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ตำแหน่ง รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2562 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครทั้งสิ้น 8.716 ล้านตารางเมตร แม้ว่าในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาพบว่าไม่มีอาคารสำนักงานใหม่ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ ซึ่งบางอาคารสำนักงานที่เคยคาดการณ์ว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสนี่ แต่ต้องเลื่อนการเปิดตัวออกไป เนื่องจากอยู่ระหว่างการขออนุญาต
ทั้งนี้ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 มีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างราว 1 ล้านตารางเมตรโดยคาดว่าจะแล้วในเสร็จระหว่างปี 2562 – 2565 จากพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด และในจำนวนนี้ 50% จะอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ และ 70% จะเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ โดยโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอบางโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(CBD)ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีราคาเสนอเช่าสูงถึง 1,500-1,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งคาดการณ์ว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 และในอนาคต
นอกจากนี้ ยังคาดว่า พื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในปี 2562 และปี 2563 จะยังคงมีจำกัด โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ยังมีพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จอีก 159,065 ตารางเมตร ในขณะที่ปี 2563 จะมีพื้นที่สำนักงานแล้วเสร็จ 232,263 ตารางเมตร แต่ในปี 2564 และปี 2565 จะมีพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในแต่ละปีเพิ่มมากขึ้นอยู่ที่ 254,000 ตารางเมตร และ 350,000 ตารางเมตรตามลำดับ จึงทำให้ต้องระวังว่าอาจเปิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายได้
ปัจจุบันที่ดินฟรีโฮลด์มีอยู่จำกัดและราคาที่ดินสูงในเขตศูนย์กลางธุรกิจ จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่กี่เจ้าที่ซื้อที่ดินฟรีโฮลด์มาพัฒนาอาคารสำนักงาน ประกอบกับการพัฒนาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจที่เกิดประโยชน์ที่สุดคือการพัฒนาคอนโดมิเนียม ส่งผลให้อาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินลีสโฮลด์โดยคิดเป็น 70% ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ในขณะที่อีก 30% เป็นโครงการอาคารสำนักงานที่ไม่ได้อยู่ในโครงการมิกซ์ยูสที่เป็นการรื้อถอนอาคารเดิมแล้วพัฒนาใหม่และการพัฒนาบนที่ดินที่เจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่แล้ว
หากแบ่งตามพื้นที่ จะพบว่า พื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ เป็นทำเลใหม่ในการพัฒนาอาคารสำนักงาน เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก พระราม 9 และพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดี – รังสิต
ในส่วนของอุปสงค์ในตลาดอาคารสำนักงาน ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2562 มีจำนวนพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าได้อยู่ทั้งสิ้น 8.332 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการเช่ารวมอยู่ที่ 95.6% โดยทำเลสุขุมวิท ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ 98.25 และ พื้นที่นอกเมืองตอนเหนือมีอัตราการเช่าสูงที่สุดนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ 98.8%
อย่างไรก็ตาม อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ใน 3 พื้นที่หลักของกรุงเทพมหานครมีอัตราการเช่าเกือบ 100% โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A หรืออาคารสำนักงานใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 1 – 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทต่างชาติและไทยหลายบริษัทในกรุงเทพมหานครยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A และ B ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แต่มีหลายบริษัทที่มีปัญหาในการหาพื้นที่ที่เหมาะสมตามความต้องการ ทำให้อาคารสำนักงานใหม่บางอาคารนอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ มีความน่าสนใจสำหรับบริษัทที่ต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานมากกว่า 1,000 ตารางเมตร
แม้ว่าจะมี โค-เวิร์คกิ้ง สเปซเกิดขึ้นหลายแห่งรวมทั้งเซอร์วิสออฟฟิศในกรุงเทพ อีกทั้งค่าเช่าต่ำกว่า และมีความเหมาะสมกับธุรกิจขนาดเล็ก หรือสตาร์ท-อัพ แต่ว่าพื้นที่สำนักงานทางเลือกใหม่ลักษณะนี้ยังไม่สามารถแข่งขันกับอาคารสำนักงานแบบเดิมได้
ขณะเดียวกันในภาพรวมความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในแต่ละปีเพิ่มขึ้นที่ประมาณ 200,000 ตารางเมตรต่อปี ในปีผ่านๆมา โดยคาดว่าพื้นที่สำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปีจะยังอยู่ในระดับนี้ต่อไป อย่างไรก็ตามความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเมืองของไทยและภาพรวมเศรษฐกิจโลกซึ่งมีผลโดยตรงกับบริษัทต่างชาติซึ่งเป็นผู้เช่าหลักในกรุงเทพมหานคร
แต่สำหรับพื้นที่สำนักงานเสร็จใหม่ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไปอาจจะมีมากกว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน และถ้าในปีนี้มีอาคารสำนักงานเริ่มก่อสร้างมากขึ้น สภาพตลาดสำนักงานในกรุงเทพมหานครอาจเปลี่ยนแปลงไปในปี 2564 โดยจะส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงและส่งผลลบต่อราคาค่าเช่า จากปัจจุบันที่คาดว่าช่วงครึ่งหลังปี 2562 อัตราค่าเช่าน่าจะขยับขึ้นอีกประมาณ 3-5% ขึ้นอยู่กับทำเล เกรดของอาคาร และพื้นที่ว่างในอาคาร และค่าเช่าเฉลี่ยอาจจะขึ้นไปสูงกว่า 1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในปีหน้า
“อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครมีอายุมากกว่า 15 ปี และไม่สามารถเพิ่มค่าเช่าได้แล้ว เจ้าของอาคารสำนักงานต้องปรับปรุงและพัฒนาระบบภายในอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่รวมทั้งเพื่อสามารถปรับค่าเช่าให้สูงขึ้นได้”นายภัทรชัยกล่าว
