Business

เปิด3 ทำเลฮอตครึ่งปีแรก ‘จตุจักร-บางเขน-วังทองหลาง’ ครองแชมป์ราคาคอนโดพุ่งสูงสุด

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยดัชนีอสังหา 5 เดือนแรก เขตจตุจักร บางเขน วังทองหลาง คอนโดราคาพุ่งสูงสุด ขณะที่ซัพพลายในตลาดส่อล้น คนซื้อน้อยกว่าโครงการที่พัฒนาแล้ว แนะผู้พัฒนาโครงการเฟ้นโลเคชั่น จับกลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง คอนโดราคา 3.5 – 8.5 ล้านยังแรง

กมลภัทร แสวงกิจ
กมลภัทร แสวงกิจ

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ผู้บริหารเว็บไซต์ DDproperty.com เปิดเผยถึงผลการสำรวจภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2562 พบว่า เขตที่ดัชนีราคาปรับตัวสูงสุด ได้แก่ เขตจตุจักร ราคาปรับเพิ่มขึ้น 22% เป็นผลจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่จะเปิดให้บริการส่วนต่อขยายสถานีแรกที่ สถานีห้าแยกลาดพร้าวในปี 2562 นี้

ทำเลที่ราคาปรับตัวสูงรองลงมาคือ เขตบางเขน ซึ่งเป็นทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวเช่นกัน โดยพบว่า มีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาอยู่ที่ 12% ตามด้วยเขตวังทองหลาง ที่ราคาขยับเพิ่มขึ้นราว 10% เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างมากขึ้น และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2564

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ใกล้จะเปิดให้บริการ มีผลต่อการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาอย่างเห็นได้ชัด เช่นเดียวกับทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ที่กำหนดเปิดให้บริการภายในปี 2562 นี้ เป็นตัวผลักดันให้หลายเขตในแนวรถไฟฟ้าสายนี้มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น อาทิ เขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 9% และเขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 5%

ราคาสูงสุด

ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ แม้จะเปิดให้บริการในปี 2563 แต่ก็ส่งผลให้เขตบางพลัด และเขตบางกอกน้อย มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส 7%

สำหรับภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกที่ผ่านมาในเขตกรุงเทพ พบว่า ปรับเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาส 4 ปี 2561 และในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นถึง 23% เนื่องจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง และทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ

เมื่อแยกตามระดับราคาพบว่า คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท และระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 5% sลังจากที่ทรงตัวมาตลอดปี 2561 และคอนโดมิเนียมยังเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวของราคาสูงสุดเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมปรับราคาเพิ่มขึ้นถึง 14% ขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวเพิ่มขึ้นเพียง 1% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ ราคาทรงตัว

ราคากรุงเทพ

 

หากมองเฉพาะราคาที่ดิน พบว่า เขตลาดพร้าว มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด จากช้วง 3 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ตารางวาละไม่ถึงแสน แต่ปัจจุบันราคาเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 1.5 – 2 แสนบาท เป็นผลมาจากการที่ลาดพร้าวจะเป็นย่านธุรกิจ (CBD) สำคัญแห่งใหม่ จากการเกิดขึ้นของอาคารสำนักงาน และการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายสีเขียวและเชื่อมต่อสถานีบางซื่อ ที่จะเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งไปยังภูมิภาครวมถึงประเทศเพื่อนบ้านในอนาคต

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ควรระวังคือ ดัชนีซัพพลาย หรืออุปทานที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 17% ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าสูงที่สุดเมื่อเทียบกับตลอดทั้งปี 2561 สะท้อนให้เห็นถึงภาพตลาดที่ได้ปัจจัยเร่งจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ส่งผลให้
ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 10-30% ทำให้ผู้ขายหรือมีสินค้าในมือเร่งนำออกมาขายมากขึ้นก่อนที่มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562 พร้อมทั้งจัดโปรโมชั่นกระตุ้นการตัดสินใจอย่างหนักหน่วง

อุปทานมากสุด

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียม ยังคงเป็นกล่มที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนอุปทานมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนถึง 91% ของจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยในกรงุเทพฯ ทั้งหมด โดยเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 29% ส่วนทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 4% และ 5% ตามลำดับ โดยอุปทานคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ยังอยู่ที่ระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท เช่นเดียวกับไตรมาสก่อน

 

นอกจากนี้ ยังพบว่า ทำเลที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงสุดยังคงเป็นเขตวัฒนาต่อเนื่องมาจากปี 2561 คิดเป็น 21% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด โดย 53% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย, ทองหล่อ, พร้อม-พงษ์) มีจำนวนเพิ่มขึ้นทุกกลุ่มราคา โดยเฉพาะอุปทานคอนโดมิเนียมระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุด

ขณะเดียวกัน เขตวัฒนายังมีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุดด้วย โดยมีสัดส่วน 7% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ส่วนเขตประเวศมีจำนวนสัดส่วน
อุปทานบ้านเดี่ยวสูงที่สุดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 โดยมีสัดส่วน 9% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ

อุปทานกรุงเทพ

การที่อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม สะท้อนให้เห็นว่าอัตราการดูดซับ หรือการซื้อลดลง คาดว่าเป็นผลจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ผู้ซื้อชะลอการซื้อออกไป

ผลสำรวจยังระบุว่า ผู้ตอบแบบสำรวจต้องการความช่วยเหลือจากภาครัฐเป็นอันดับแรก ๆ คือ การควบคุมราคาของที่อยู่อาศัยที่เป็นโครงการใหม่ คิดเป็น 63% รองลงมาคือมาตรการให้เงินอุดหนุนบ้านหลังแรก 54% นอกจากนี้ยังพบว่า 16% มีความพึงพอใจลดลงหลังจากจะมีการประกาศใช้มาตรการแอลทีวี นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ซื้อต้องการความชัดเจนทางการเมืองก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

ดังนั้น จากภาพรวมที่เกิดขึ้น ในส่วนของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จึงควรเลือกทำเลให้การพัฒนาโครงการให้รอบคอบ เนื่องจากยังมีอุปทานคงค้างในตลาดอีกมาก โดยทำเลที่น่าสนใจยังคงเป็นทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าที่ยังมีความต้องการซื้อ โดยคอนโดมิเนียมระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ยังคงน่าสนใจ เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นส่วนใหญ่ ขณะเดียวกันควรพัฒนาโครงการที่มีนวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ

ด้านผู้ซื้อเอง ถือเป็นโอกาสที่ดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เนื่องจากหากซื้อภายในปี 2562 จะได้รับประโยชน์จากมาตรการลดหย่อนภาษีของภาครัฐแต่หากจะซื้อเพื่อการลงทุนควรมีการสำรองเงิน รวมถึงมีวินัยทางการเงินมากขึ้น จากภาวะที่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น

Avatar photo