Business

ถอดรหัส 3 ไลฟ์สไตล์มอลล์ ทำไม ‘AIMCG’ ถึงระดมเงินเข้าลงทุนเกือบ 3,000 ล้าน

หลังจากบริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ได้จัดตั้งทรัสต์กองใหม่ ในรูปแบบทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ชื่อ กองทรัสต์ “เอไอเอ็ม คอมเมอร์เชียล โกรท” หรือ AIMCG ประกาศระดมทุนเพื่อเข้าลงทุนในธุรกิจไลฟ์สไตล์มอลล์ 3 โครงการ ได้แก่ ยูดี ทาวน์ อุดรธานี, พอร์โต้ ชิโน่ พระราม 2 และ 72 คอร์ทยาร์ด กลางกรุง ด้วยเม็ดเงินลงทุนประมาณ 2,800 ล้านบาท จึงเป็นน่าสนใจว่า ไลฟ์สไตล์มอลล์ 3 แห่ง 3 สไตล์ มีอะไรดีเด็ด จนเป็นที่หมายปองของกองทรัสต์แห่งนี้

อมร จุฬาลักษณานุกูล

แน่นอนว่า สิ่งแรกที่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนจะพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน ย่อมเป็นผลกำไรที่จะได้กลับคืนมา ซึ่งลักษณะการลงทุนใน 3 ไลฟ์สไตล์มอลล์ครั้งนี้ เป็นในลักษณะการลงทุนในสิทธิการเช่า หรือเข้าใจได้ง่ายๆ คือ การซื้อสิทธิในพื้นที่เพื่อมาบริหารต่อ โดยมีรายได้และผลกำไรจากการเก็บค่าเช่าพื้นที่นั่นเอง

นายอมร จุฬาลักษณานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ระบุว่า การลงทุนดังกล่าวจะประกอบด้วย 1. การลงทุนในสิทธิการเช่าของโครงการยูดี ทาวน์ อุดรธานี พื้นที่ประมาณ 4.5 หมื่นตารางเมตร เป็นระยะเวลา 21 ปี 2. การลงทุนในสิทธิการเช่าของโครงการพอร์โต้ ชิโน่ สมุทรสาคร พื้นที่ประมาณ 3.3 หมื่นตารางเมตร ระยะเวลา 30 ปี และ 3. การลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการ 72 คอร์ทยาร์ด ทองหล่อ พื้นที่ 5,000 ตารางเมตร เป็นระยะเวลา 13 ปี

โดยภายหลังกองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินจะแต่งตั้ง บริษัท อุดรพลาซ่า จำกัด บริษัท เชษฐโชติ จำกัด และบริษัท ดี-แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นผู้พัฒนาและบริหารโครงการเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

 

เริ่มจากโครงการแรก ศูนย์การค้ายูดี ทาวน์ ที่ถือว่าเป็น ค้าปลีกภูธรที่สามารถต่อกรกับยักษ์ใหญ่ได้เป็นอย่างดี เพราะทุกวันนี้ จังหวัดอุดรธานี มียักษ์เมืองกรุงไปลงหลักปักฐานหลายราย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเซ็นทรัล, เทสโก้ โลตัส, บิ๊กซี, แมคโคร ฯลฯ

ความโดดเด่นของยูดีทาวน์ อยู่ที่การเป็นศูนย์การค้าโอเพ่น แอร์ บนพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดแห่งแรกในประเทศไทย ซึ่งเปิดให้บริการมาแล้วกว่า 10 ปี โดย นายธนกร วีรชาติยานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อุดรพลาซ่า จำกัด ที่ชูกลยุทธ์ มาร์เก็ตติ้ง อีเว้นท์ ที่มีความเป็นยูนีค จับอินไซต์ของผู้บริโภคในท้องถิ่นมาสร้างสรรค์กิจกรรม โดยมีอีเว้นท์ใหญ่ ปีละไม่ต่ำกว่า 12-20 อีเว้นท์ และที่สำคัญคือ ที่จอดรถสะดวก ไม่ต้องขึ้นอาคาร

ปัจจุบัน ยูดีทาวน์มีผู้เข้ามาใช้บริการเฉลี่ย วันธรรมดา 20.000 คน และเพิ่มขึ้นเป็นหลัก 25,000 – 30,000 คนในวันหยุด มีค่าใช้จ่ายต่อหัวต่อครั้งประมาณ 600-800 บาท และในอนาคตอันใกล้จะปรับรูปแบบเป็นมิกซ์ยูส จากแผนพัฒนาโรงแรมเพิ่มเติมในบริเวณเดียวกัน หลังจากก่อสร้างศูนย์ประชุมขนาดใหญ่เสร็จเรียบร้อยเมื่อปลายปี 2561 ที่ผ่านมา

จังหวัดอุดรธานี ยังมีข้อได้เปรียบจากการมีทำเลอยู่ใกล้จังหวัดชายแดนที่ใช้เป็นเส้นทางผ่านเข้าออกกลุ่มประเทศ CLMV ทำให้มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาปีละกว่า 3 ล้านคน โดยเฉพาะจากประเทศลาวที่นิยมขับรถข้ามชายแดนมาในช่วงวันหยุด และมีการใช้จ่ายเฉลี่ย 5,000 – 10,000 บาทต่อคน

ปัจจุบัน โครงการยูดี ทาวน์ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปีอยู่ที่ประมาณ 97% รายได้ต่อปีประมาณ 150-200 ล้านบาท และด้วยความที่เป็นยักษ์ค้าปลีกในพื้นที่ มีการพัฒนาปรับปรุงต่อเนื่องเพื่อคนในพื้นที่ จึงทำให้วันนี้ ยูดี ทาวน์ ยังครองใจลูกค้าได้อย่างเหนียวแน่น ซึ่งแม้จะให้สิทธิการเช่า แต่ผู้บริหารก็ยังคงเป็น บริษัท อุดรพลาซ่า เจ้าของโครงการเช่นเดิม

ต่อกันที่ โครงการพอร์โต ชิโน่ ริมถนนพระราม 2 จังหวัดสมุทรสาคร ที่บริหารงานโดย บริษัท ดี-แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลมหาชัยสมุทรสาคร มากว่า 10 ปีเช่นกัน ทำให้มีความเข้าใจลูกค้าเป็นอย่างดี โดยความน่าสนใจของโครงการนี้อยู่ที่ การเป็นห้างค้าปลีกไลฟ์สไตล์มอลล์ที่มีคู่แข่งในพื้นที่ใกล้เคียงน้อยมาก หากเทียบเฉพาะในจังหวัดสมุทรสาคร จะมีก็แต่เซ็นทรัล พระราม 2 ที่อยู่ฝั่งขาเข้ากรุงเทพฯ ขณะที่ พอร์โต ชิโน่ อยู่ฝั่งขาออก

ความโดดเด่นของพอร์โต ชิโน่ จึงอยู่ที่ทำเลที่กลายเป็นจุดพักระหว่างทางที่ได้รับความนิยมจากผู้ที่ขับรถเดินทางสู่ภาคตะวันตกและภาคใต้ รวมทั้งเป็นแหล่งรวมร้านอาหารท้องถิ่น และแบรนด์ชั้นนำต่างๆ โดยเฉพาะร้านสตาร์บัคส์ ไดร์ฟทรูแห่งแรกในไทย นอกจากนี้ยังมีปรับเปลี่ยนพื้นที่เช่าอย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป

ล่าสุด พอร์โต ชิโน่ได้เปิดโค-เวิร์กกิ้ง สเปซ ขนาด 300 ตารางเมตร เป็นแห่งแรกในจังหวัดสมุทรสาคร ภายใต้ชื่อ “Heart Work Co-Working Space” by Porto Chino จากก่อนหน้านี้ที่ปรับปรุงโซนฟู้ด พอร์ต และเพิ่มร้านค้าในสมุทรสาครบริเวณชั้น 1 อีก 100 ร้าน มีการปรับปรุงพื้นที่ชั้น 2 เป็นโซนซีฟู้ด บนพื้นที่กว่า 1,000 ตารางเมตร รวมถึงเพิ่มพื้นที่สนามเด็กเล่นขนาดใหญ่เพื่อรองรับลูกค้ากลุ่มครอบครัว ส่งผลให้มีอัตราเช่าพื้นที่เฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปีประมาณ 84% และมีผู้มาใช้บริการวันธรรมดากว่า 8,000 คน และเพิ่มเป็น 10,000 คนต่อวันในวันหยุด

ในส่วนของ โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด ก็มีความโดดเด่นของทำเลไม่แพ้กัน เนื่องจากตั้งอยู่ใจกลางซอยสุขุมวิท 55 หรือ ซอยทองหล่อ เป็นโครงการที่พัฒนาโดย บริษัท เม็มเบอร์ชิป จำกัด และถือว่าเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ที่เป็นแหล่งพบปะสังสรรค์ที่ได้รับความนิยมอันดับต้นๆ ในซอยทองหล่อ จากเอกลักษณ์เฉพาะตัวด้านการออกแบบและคอนเซปต์โครงการที่โดดเด่น เป็นแหล่งรวมร้านอาหารและเครื่องดื่มที่ได้รับความนิยมจากคนรุ่นใหม่ คนทำงานและนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่สามารถรองรับกลุ่มลูกค้าได้ทั้งกลางวันและกลางคืน จึงเป็นจุดหมายของการนัดพบและแหล่งแฮงเอาท์ของผู้ใช้บริการที่มีกำลังซื้อสูง

นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งของโครงการยังอยู่ในซอยทองหล่อ (ตรงข้ามซอยทองหล่อ 15) ซึ่งเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ และเป็นแหล่งที่พักอาศัยที่มีทั้งคอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ โรงแรม และอาคารสำนักงานระดับกลางถึงบน อยู่เป็นจำนวนมาก จึงเป็นย่านที่มีความคึกคักตลอดทั้งวันเนื่องจากมีคนไทยและชาวต่างชาติอยู่อาศัยอย่างหนาแน่น ส่งผลให้โครงการมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปีเต็ม 100% และมีจำนวนผู้มาใช้บริการกว่า 300-1,500 คนต่อวัน

เรียกได้ว่า ทั้ง 3 โครงการดังกล่าว ตรงเป๊ะตามโจทย์ที่เอไอเอ็มกรุ๊ปตั้งไว้ ทั้งด้านคุณภาพทรัพย์สิน ศักยภาพทำเลที่ตั้ง ผู้พัฒนาและบริหารโครงการที่มีประสบการณ์และเข้าใจพฤติกรรมลูกค้า สัดส่วนพื้นที่เช่าที่เหมาะสมระหว่างร้านค้า-ร้านอาหาร จำนวนผู้เช่า ผู้อยู่อาศัยโดยรอบโครงการ การจัดกิจกรรมเพื่อสร้างความคึกคักดึงดูดลูกค้าเข้ามาในโครงการ ตลอดจนผลการดำเนินงานที่ผ่านมาและแนวโน้มรายได้ในอนาคต จึงถือเป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพและเป็นทางเลือกที่ดีในการลงทุน

Add Friend Follow
WANPEN PUTTANONT