COLUMNISTS

เปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับหมื่นล้านบาท!

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
0

เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นในหลายๆ พื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานครมีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะที่ดินที่อยู่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าซึ่งมีราคาขายสูงขึ้นไปมากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาสำหรับที่ดินที่อยู่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าที่ไกลออกไปจาก CBD แต่ถ้าอยู่ในพื้นที่ CBD ราคาที่ดินที่เปิดขายกันตอนนี้มากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว บางทำเลขึ้นไปถึงมากกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา และเมื่อราคาที่ดินที่เป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ นั้นสูงขึ้น มูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาบนที่ดินนั้นๆ จึงเพิ่มขึ้นตาม และหลายๆ โครงการที่มีการเปิดตัวในช่วงกลางปีที่ผ่านมาถึงช่วงต้นปีนี้มีมูลค่าโครงการมากหลายพันล้านหรือมากกว่าหมื่นล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่นั้นจะมีมูลค่าที่ไม่สูงเกินไป หรืออย่างมากก็ประมาณ 6 – 7 พันล้านบาท แต่มีผู้ประกอบการบางรายที่ได้ที่ดินราคาสูงก็จำเป็นต้องพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับราคาที่ดินและทำเลจึงมีผลต่อเนื่องให้มูลค่าโครงการปรับเพิ่มขึ้นไปด้วยเช่นกัน หรือผู้ประกอบการอาจจะได้ที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการราคาแพงได้มูลค่าของโครงการที่พัฒนาบนที่ดินนี้จึงสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ดังจะเห็นได้ในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ามากกว่า 7,000 ล้านบาทถึงมากกว่า 10,000 ล้านบาทต่อโครงการเพราะปัจจัยในเรื่องดังที่กล่าวไปแล้ว

โครงการ Dusit Central Park

โครงการมูลค่าสูงๆ อีกรูปแบบที่พบเห็นได้มากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาคือ โครงการมิกซ-ยูสซึ่งมีโครงการมากกว่า 10,000 ล้านบาทหลายโครงการเพราะส่วนใหญ่พัฒนาบนที่ดินขนาดใหญ่หรือที่ดินเช่าขนาดใหญ่ใจกลางเมืองที่มูลค่าที่ดิน หรือมูลค่าของสัญญาเช่าก็มากมายอยู่แล้ว เมื่อรวมกับมูลค่าของโครงการที่พัฒนาบนที่ดินซึ่งมีหลากหลายรูปแบบการใช้ประโยชน์และเป็นโครงการขนาดใหญ่เพราะพัฒนาบนที่ดินขนาดใหญ่จึงมีผลให้มูลค่าโครงการสูงมาก บางโครงการสูงหลายหมื่นล้านบาท หรืออาจจะมากถึงแสนล้านบาทแบบที่มาแล้วในช่วง 1 – 2 ปีก่อนหน้านี้ และคาดว่าจะมีอีกบางโครงการที่จะเปิดตัวในอนาคตที่มีจะมีมูลค่าโครงการมากกว่าหมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ เพราะด้วยขนาดของที่ดิน และรูปแบบของโครงการที่มีการเปิดเผยมาเบื้องต้นหรือที่มีการศึกษาเบื้องต้นก็มีผลให้มูลค่าโครงการขึ้นไปมากกว่าหมื่นล้านบาทแน่นอน เช่น โครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยทั้งที่สถานีกลางบางซื่อ สถานีแม่น้ำ บ้านพักพนักงานการรถไฟแห่งประเทศไทย มักกะสัน เป็นต้น หรือที่ดินของกรมธนารักษ์ที่ปัจจุบันเป็นที่จอดรถตรงสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต ที่ดินเอกชนของกลุ่มเซ็นทรัลตรงที่เคยจะพัฒนาโครงการซูเปอร์ทาวเวอร์ ที่ดินขนาด 51 ไร่ของกลุ่มบีทีเอส และเซ็นทรัล ที่ดินสถานทูตอังกฤษเดิมที่มูลค่าที่ดินก็เกือบ 20,000 ล้านบาทไปแล้วของกลุ่มเซ็นทรัล และฮ่องกงแลนด์ อาจจะมีอีกหลายโครงการแต่ยังไม่มีรายละเอียดออกมา และอีกหลายโครงการที่มีการเปิดตัวมาก่อนหน้านี้และอยู่ระหว่างการพัฒนา

เมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นอีกทั้งที่ดินหลายๆ แปลงในหลายทำเลของหน่วยงานราชการมีการเปิดโอกาสให้เอกชนที่สนใจเข้าไปร่วมประมูลหรือเสนอผลประโยชน์ให้กับหน่วยงานที่เป็นเจ้าของที่ดินเพื่อนำที่ดินไปพัฒนามีมากขึ้นก็อาจจะมีผลให้ในอนาคตกรุงเทพมหานครจะมีโครงการอสังหาริมทัพย์ที่มีมูลค่าโครงการมากกว่าหมื่นล้านบาทอีกหลายโครงการแน่นอน

ขอบคุณภาพจากโครงการ Dusit Central Park

Add Friend Follow