สุดกร่อย! ประมูลที่ดิน “บางซื่อแปลง A” ซื้อซองแค่ 3 ราย “มาบุญครอง” เปลี่ยนใจเทโค้งสุดท้าย ด้าน “การรถไฟฯ” ยอมรับซื้อซองต่ำกว่าเป้า หากไม่มีคนยื่นซอง พร้อมทบทวนทีโออาร์ใหม่
รายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า การรถไฟฯ ได้เปิดจำหน่ายเอกสารการคัดเลือกเอกชนร่วมทุน (TOR) โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ บริเวณสถานีกลางบางซื่อแปลง A ภายใต้ พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2566 ระหว่างวันที่ 9 เมษายน 2562 จนถึงวันนี้ (7 พ.ค.) เป็นวันสุดท้าย
ผลปรากฏว่ามีเอกชนสนใจซื้อทีโออาร์จำนวน 3 รายเท่าเดิม ได้แก่ 1.บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN, 2.บริษัท ช.การช่าง จำกัด (มหาชน) หรือ CK และ 3.บริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BEM ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ ช.การช่าง
รายงานข่าวเปิดเผยต่อว่า ก่อนหน้านี้บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) หรือมาบุญครอง แจ้งความประสงค์จะเดินทางมาซื้อทีโออาร์เป็นรายที่ 4 ในวันนี้ แต่ก็ได้เปลี่ยนใจในนาทีสุดท้าย ซึ่งอาจจะเกิดจากหลายสาเหตุ เช่น เตรียมเอกสารไม่ทัน หรือไม่ได้ร่วมรับฟังข้อมูลในงานประชุมรับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน (Market Sounding)
สำหรับขั้นตอนต่อไป การรถไฟฯ จะจัดประชุมชี้แจงข้อมูลแก่เอกชน 2 ครั้งและพาเอกชนเยี่ยมชมสถานที่จริง จากนั้นจะเปิดรับซองข้อเสนอในวันที่ 30 กรกฎาคม 2562 ระหว่างเวลา 9.00-15.00 น.
พร้อมทบทวนทีโออาร์
นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า มีเอกชนซื้อทีโออาร์แปลง A จำนวน 3 ราย ซึ่งนับว่าเป็นจำนวนที่ไม่น้อย เพราะผู้ซื้อซองคงไปจับกับพันธมิตรรายอื่นอีก แต่ยอมรับว่าจำนวนผู้ซื้อซองจริง ต่ำกว่าจำนวนที่คาดการณ์ไว้ โดยก่อนหน้านี้ประเมินว่าจะมีผู้ซื้อซองประมาณ 5 ราย สาเหตุคงเป็นเพราะบริเวณดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ราชการและมีพื้นที่ของเอกชนน้อย
ทั้งนี้ การรถไฟฯ คงต้องติดตามการประมูลต่อไป แต่หากถึงวันที่ 30 กรกฎาคม 2562 แล้วไม่มีเอกชนรายใดยื่นซองข้อเสนอ การรถไฟฯ ก็คงต้องทบทวนทีโออาร์ใหม่อีกครั้ง
งานหิน! พัฒนาบัดเจ็ทโฮเทล-ค้าปลีก
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า โครงการพัฒนาพื้นที่แปลง A ถือว่าเป็นโครงการมีที่มีความเป็นไปได้สูง เพราะเป็นพื้นที่สำหรับรองรับการเติบโตในอนาคต ทั้งรถไฟความเร็วสูงและศูนย์กลางคมนาคมขนส่ง
แต่สาเหตุที่มีผู้ซื้อทีโออาร์น้อย อาจเกิดจากหลายปัจจัย เช่น ข้อกำหนดเรื่องผลตอบแทนให้การรถไฟฯ ที่ค่อนข้างสูง ขณะเดียวกันทีโออาร์กำหนดให้ลงทุนโรงแรมราคาประหยัด (Budget Hotel) เพื่อรองรับผู้เดินทาง ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีส่วนต่างกำไรน้อย
นอกจากนี้ การลงทุนโรงแรมในพื้นที่แปลง A ใช้วิธีเช่าที่ดินของรัฐ แตกต่างจากการลงทุนโรงแรมส่วนใหญ่ซึ่งมักใช้วิธีซื้อที่ดินทั้งผืน และที่ตั้งของแปลง A ยังอยู่นอกแนวที่พักของนักท่องเที่ยวในปัจจุบัน เช่น ย่านสุขุมวิท
แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ทีโออาร์แปลง A กำหนดให้ลงทุนในธุรกิจค้าปลีกด้วย ซึ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายมาก เพราะผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในประเทศไทยที่ประสบความสำเร็จมีเพียง 3- 4 ราย ประกอบกับที่ดินแปลง A มีขนาดเล็กเพียง 32 ไร่ จึงมีความน่าสนใจน้อยกว่าถ้าเทียบกับที่เดินแปลงอื่นๆ ของการรถไฟฯ เช่น ที่ดินมักกะสันขนาด 150 ไร่ เป็นต้น
เปิดรายละเอียดพัฒนาแปลง A
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ แปลง A มีขนาด 32 ไร่ มูลค่าการลงทุนประมาณ 1 หมื่นล้านบาท และอยู่ภายใต้แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โดยการรถไฟฯ ต้องการพัฒนาที่ดินผืนนี้เพื่อสนับสนุนการเดินทางของสถานีกลางบางซื่อ
รูปแบบการพัฒนาจะเป็นการเปิดให้เอกชนร่วมทุน (PPP) ในลักษณะสร้าง-บริหาร-โอน (BOT) ซึ่งเอกชนจะต้องรับผิดชอบการออกแบบ (Design) การจัดหาเงินทุน (Finance) ก่อสร้าง (Build) บริการและดำเนินโครงการ (Operate) ทั้งหมด โดยการรถไฟฯ จะให้สิทธิ์ร่วมทุนเป็นระยะเวลา 34 ปี แบ่งเป็นระยะเวลาการก่อสร้างไม่เกิน 4 ปี และการดำเนินธุรกิจอีก 30 ปี เมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้ว เอกชนจะโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดให้การรถไฟฯ
เอกชนที่ได้รับการคัดเลือกในร่วมลงทุนในโครงการฯ นี้ จะต้องดำเนินการพัฒนาพื้นที่แปลง A เพื่อสนับสนุนการเป็นศูนย์กลางการเดินทางโดยระบบรางของสถานีกลางบางซื่อ ด้วยแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ โดยใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นศูนย์กลาง (TOD) คำนึงถึงการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและสร้างรายได้ให้การถไฟฯ
รวมถึงนำแนวคิดเมืองอัจฉริยะ (Smart City) มาประยุกต์ใช้ เพื่อพัฒนาแปลง A ให้เป็น “ศูนย์กลางธุรกิจสมัยใหม่ครบวงจร” (Smart Business Complex) ประกอบด้วยร้านค้า โรงแรม และสำนักงาน การออกแบบและก่อสร้างทางเดินเชื่อมพื้นที่โครงการฯ กับสถานีกลางบางซื่อ เป็นต้น โดยมีพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า 317,000 ตารางเมตร
- มาแล้วจ้า! เปิดทีโออาร์ ‘ที่ดินแปลง A’ ชวนลงทุนเชิงพาณิชย์รอบ ‘สถานีกลางบางซื่อ’
- ขายเก่ง! ‘ร.ฟ.ท.’ จ่อเปิดประมูลแปลง A โวพลิกฮวงจุ้ยในรอบ 200 ปี
