เน็กซัส เผยผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 เติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น ทั้งตลาดที่อยู่อาศัย และตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม การเลือกตั้งที่ผ่านมา จากความเชื่อมั่นของตลาดในระยะยาว ทำให้นักลงทุนขยายโครงการ ขณะที่ผู้บูริโภคต้องการอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยจริง
ก่อนเลือกตั้งหดตัว 20%
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เล่าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทก่อนและหลังเลือกตั้ง ว่า ผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพก่อนเลือกตั้ง หรือ ไตรมาสที่ 1 ของปี 2562 พบว่า มีอุปทานคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในตลาดทั้งสิ้น 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 20% โดยทำเลที่มีการเปิดตัวของคอนโดมิเนียมมากที่สุด ตามลำดับ ดังนี้
- อันดับ1.พระโขนง สวนหลวง แบริ่ง รวม 2,400 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 21%
- อันดับ 2 พญาไท รัชดาภิเษก รวม 1,938 หน่วย สัดส่วน 17%
- อันดับ 3 ลาดพร้าว วังทองหลาง รวม 1,580 หน่วย สัดส่วน 14%
สำหรับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมกลุ่มซิตี้คอนโด ราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 75,000 บาท และ ตลาดกลาง ( mid market ) ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 100,000 บาท รวมกันมากถึง 75% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด ประมาณ 8,500 หน่วย โดยจะเห็นได้ว่า ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการพัฒนาสินค้า เพื่อตอบรับตลาดที่มีความต้องการแท้จริงมากขึ้น
ในส่วนของผ้ปูระกอบการเอง ความเชื่อมั่นในตลาดสำหรับผู้ประกอบการใหม่ก็ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง บางรายเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก ที่เข้ามาเริ่มทำโครงการเป็นครั้งแรก เห็นได้จากสัดส่วนของผู้ประกอบการใหม่ ที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มีถึง 47% จากปรกติแล้วจะมีสัดส่วนประมาณ 30% เท่านั้น
จากภาพรวมอุปทานที่เปิดใหม่ช่วงไตรมาสที่ 1 มีการเปลี่ยนแปลงในรูปแบบของสินค้า ที่เน้นตลาดกลางมากขึ้น ราคาโดยเฉลี่ย ของคอนโดมิเนียมที่อยู่ในตลาด กรุงเทพ มีอัตราปรับตัวลงเล็กน้อยประมาณ 1% อยู่ที่ 139,400 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับปลายปีที่แล้วอยู่ที่ 140,600 บาทต่อตารางเมตร
“ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในทุกๆ ทำเล ปรับตัวลงเล็กน้อยเช่นเดียวกัน แต่การปรับตัวนี้ไม่ได้ส่งผลต่อภาพรวมราคาของตลาดมากนัก เนื่องจากคอนโดมิเนียมใหม่ที่เกิดขึ้นอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปเท่านั้น”
ตลาดไฮเอนด์ต้องระวัง
สำหรับคาดการณ์สถานการณ์อุปทานใหม่ในช่วงปีนี้ แม้เทรนด์ยังคงเป็นตลาดกลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดกลาง แต่อย่างไรก็ตามยังเห็นคอนโดมิเนียมในตลาดไฮเอนด์ และลักซูรีเกิดขึ้นอีกหลายโครงการ จากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ได้ซื้อที่ดินไปแล้วตั้งแต่ปีที่แล้ว
สินค้าในกลุ่มนี้มีความน่าสนใจ ในแง่การพัฒนาความหรูหราแนวใหม่ตอบรับไลฟ์สไตล์ลักซูรี ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา และมุ่งเน้นเทคโนโลยีมากขึ้น
จากปัจจัยความต้องการคอนโดมิเนียมในปีนี้ คาดการณ์ว่าความต้องการส่วนใหญ่ มาจากผู้อยู่อาศัยจริง เนื่องจากมาตรการ LTV และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น และตลาดผู้อยู่อาศัยจริงสำหรับคนกรุงเทพก็ยังคงเป็นตลาดกลาง และตลาดซิตี้คอนโด
ในขณะที่ตลาดไฮเอนด์ปีนี้ จะเป็นตลาดที่ต้องระมัดระวัง เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนชาวไทยน่าจะลดลงไป ดังนั้นราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในตลาดจะปรับสูงไม่น่าจะเกิน 5-6% คอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาว ก็จะเริ่มพัฒนามากขึ้นในทำเลที่เป็นที่ดินของรัฐบาลที่ปล่อยให้เช่าระยะยาว และที่ดินเอกชนแปลงสวยๆ
นักลงทุนเชื่อมั่นหลังเลือกตั้ง
หากกล่าวถึงการปรับตัวของตลาด หลังจากมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พบว่า การปรับตัวของราคายังสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดมากกว่าในแต่ละช่วงเวลา จะเป็นนโยบายของรัฐบาล ที่จะมากระตุ้นธุรกิจ หรือลดความร้อนแรงของธุรกิจมากกว่า
ดังนั้น ผลหลังการเลือกตั้งจริงๆ คือ ความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันต่างชาติน่าจะมีมากขึ้น ต่อไปจะเห็นการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น ผลจากภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดมิเนียมใหม่ในปีหน้า น่าจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้นในแง่ของคอนโดมิเนียมมือสอง
“หากรัฐบาลทบทวนภาษีการโอน และภาษีธุรกิจเฉพาะ เพื่อเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เพื่อกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายในตลาด ช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น “
พื้นที่สำนักงานคึกคักต่อเนื่อง
ในส่วนของตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม (Commercial real estate) นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ให้ความเห็นว่า ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม หรือในที่นี้คือตลาดพื้นที่สำนักงาน และศูนย์การค้า น่าจะได้รับผลกระทบจากการเลือกตั้งน้อย ผลของการเลือกตั้งเป็นปัจจัยเชิงบวก ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าอย่างมีเสถียรภาพมากยิ่งขึ้นมากกว่า
ตลาดพื้นที่สำนักงาน ได้รับปัจจัยลบน้อยที่สุด เมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ในตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม เนื่องจากมีความแข็งแรงอยู่แล้ว ด้วยอัตราการเช่า (Occupancy rate) ที่มากกวา่ 90% และค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่าง ต่อเนื่องเฉลี่ยที่ 4-5% ต่อปีในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา
จากการสำรวจพบว่าในไตรมาสแรกที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานเกรดเอ และเกรดบีในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.20 ล้านตารางเมตร ซึ่งปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานเกรดเอ มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 980 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และเกรดบี เฉลี่ยที่ 700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาด มีการปรับขี้นอยู่ที่ 810 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 8% จากปีที่แล้วในช่วงเวลาเดียวกัน
เมื่อพิจารณารายพื้นที่ จะพบว่าในไตรมาสนี้ บางพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น บริเวณถนนพระรามที่ 1- เพลินจิต มีอัตราการเช่าสูงถึงประมาณ 99% โดยอตัราค่าเช่าเฉลี่ยในบริเวณดงักลา่วสงูกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการเช่าที่ดี มาโดยตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งค่าเช่าเฉลี่ยยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกไตรมาส
ทั้งนี้การเลือกตั้ง เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดเดินหน้าอย่างมีเสถียรภาพต่อไป ไม่ว่าจะมีรัฐบาลเป็นฝ่ายไหน ที่มีผลจริงๆ คือ ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองมากกว่า
หากมองย้อนหลังไปในหลายเหตกุารณ์สำคัญ ที่ผ่านมาตั้งแต่ปี 2550 ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการเลือกตั้งมากนัก และตลาดมีเสถียรภาพอยู่แล้ว ซึ่งเห็นได้จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของทั้งอัตราการเช่า และอัตราค่าเช่าจากกระยะก่อน และหลังการมีรัฐบาลใหม่ในแตล่ะครั้งที่ผ่านมา ทั้งนี้เน็กซัส คาดว่าตลาดพื้นที่สำนักงานยังมีทิศทางที่ดีอย่างต่อเนื่อง และจะยังมีแนวโน้มการเติบโตของตลาดที่ดีต่อไป
พื้นที่ศูนย์การค้าบูมอานิสงส์ท่องเที่ยวโต
ในส่วนของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าก็ได้รับปัจจัยเชิงบวก จากการเลือกตั้ง เนื่องจากปัจจัยหลักของตลาดพื้นที่ ศูนย์การค้ามาจากความเชื่อมั่นของ ผู้บริโภคภายในประเทศ และรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่เดินทางเข้ามาจับจ่ายในประเทศไทย โดยเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลเสร็จแล้ว เชื่อว่าจะเรียกความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทั้งภายใน และภายนอก กลับมาอย่างแน่นอน ซึ่งปัจจุบันตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในไทย ก็มีศักยภาพที่ดีอยู่แล้ว แม้จะเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง และตลาดอีคอมเมิร์ซ ที่เข้ามามีบทบาทในระบบค้าปลีกมากขึ้นก็ตาม
ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ กลับมาเป็นที่จับตามองอีกครั้ง เนื่องจากการเปิดตัวของโครงการห้างยักษ์ใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ส่งผลให้การแข่งขันของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าที่ดุเดือดมากขึ้น ทั้งจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมายังกรุงเทพฯ มากขึ้นทุกปี ซึ่งเมื่อปีที่ผ่านมากรุงเทพฯ ได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่น่ามาเยือนมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก
นอกจากสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ แล้ว ห้างสรรพสินค้าต่างๆ ก็เป็นสถานที่ที่นักท่องเที่ยวให้ความสำคัญ ในการเข้าใช้บริการ โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าในบริเวณย่านศูนย์กลางทางการค้า คือ พระรามที่ 1 ไป จนถึงแยกราชประสงค์ และบริเวณพร้อมพงศ์ ที่มีจำนวนคนทั้งชาวไทย และนกัท่องเที่ยวตา่งชาติ เข้าใช้บริการมากกว่า 100,000 คนต่อวัน ในช่วงวันหยุดส่งผลให้พื้นที่เช่าในบริเวณนี้ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงขึ้นกว่า 95% และยังคงมีร้านค้าจำนวนมากที่อยู่ในรายชื่อที่รอพื้นที่ว่าง
จากการสำรวจของบริษัทเน็กซัส พบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่เกิดขึ้นใหม่ของไตรมาสนี้ มาจาก 101 เดอะเธิร์ดเพลส เดอะมาร์เก็ต แบงคอก บาย แพลตินั่ม และ ดอง ดอง ดองกิ รวมพืน้ที่เช่าทั้งสิ้นประมาณ 70,000 ตารางเมตร โดยในปีนีคาดว่าจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีกกว่า 140,000 ตารางเมตร และยังมีพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ในช่วงก่อสร้าง และอยู่ในระหว่างแผนการดำเนินงานอีกจำนวนมาก
ทั้งนี้มองว่า นอกจากผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับศักยภาพทำเลที่ตั้งโครงการ และความสะดวกในการเข้าถึงแล้ว ปัจจัยด้านการเมืองก็ส่งผลต่อการพัฒนา และการดำเนินการของพื้นที่ศูนย์การค้าเช่นกัน จากความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา ส่งผลกระทบให้นักท่องเที่ยวบางส่วนกังวลที่จะมาท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเหตุการณ์ความไม่สงบในย่านราชประสงค์ ซึ่งเป็นพื้นที่หัวใจสำคัญของพื้นที่ศูนย์กลางทางการค้าในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผ้ปูระกอบการณ์ไม่สามารถดำเนินกิจการได้เต็มที่ หรือต้องปิดศูนย์การค้าชั่วคราว ทำให้ตลาดพื้นที่ค้าปลีกชะงัก และทำให้อัตราการเช่าหดตัวลงเล็กน้อย เนื่องจากผ้เูช่าไมส่ามารถดำเนินกิจการได้
แต่หลังจากเหตการณ์สงบลง ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ก็ฟื้นตัวกลับมาอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นปัจจัยบอกว่า ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงมีเสถียรภาพ และยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ในแง่ของอัตราค่าเช่ายังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้จะมีเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา โดยไตรมาสที่ผ่านมาอัตราค่าเช่ายังเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในระดับที่ช้าลงเล็กน้อย เนื่องจากค่าเช่าต่อตางรางเมตรในปัจจุบันมีราคาสูง
โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้า ในไตรมาสที่ผ่านมาอยู่ที่ ประมาณ 3,910 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คาดว่าราคาค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
