COLUMNISTS

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 1/2562

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
0

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในไตรมาสที่ 1/2562 อยู่ในภาวะชะลอตัวด้วยปัจจัยหลายๆ อย่างอีกทั้งมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็เป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อภาวะตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งมีผลโดยตรงต่อกลุ่มผู้ซื้อที่มีการผ่อนสินเชื่อธนาคารมาแล้วต่ำกว่า 3 ปีและต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 1 แห่ง ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจและความกังวลใจต่อการจัดตั้งรัฐบาลหลังจากการเลือกตั้งก็เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนในไตรมาสนี้เพื่อรอดูสถานการณ์ทางการเมืองหลังจากการเลือกตั้งก่อน

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส

ที่มา: ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1/2562 อยู่ที่ประมาณ 8,762 ยูนิตลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1/2561 ประมาณ 37% และน้อยกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้ถึง 58% ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการมากที่สุดในไตรมาสที่ 1/2562 คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมด มูลค่าของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1/2562 อยู่ที่ประมาณ 34,850 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 2,700 ยูนิตที่เปิดขายในจังหวัดปริมณฑลในพื้นที่ที่ติดกับกรุงเทพมหานครโดยเป็นโครงการที่อยู่ในจังหวัดสมุทรปราการถึง 38% และอีกประมาณ 39% อยู่ในจังหวัดปทุมธานี โดยที่เหลืออยู่ในจังหวัดนนทบุรี

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1/2562 อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันถึง 52% และอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอีกประมาณ 46% ที่เหลืออยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก โดยพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ค่อนข้างมาก คือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีส้ม ส่วนพื้นที่ที่ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่มาระยะหนึ่งแล้วคือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงแม้ว่าจะเปิดให้บริการแล้วแต่ผู้ประกอบการยังต้องการเร่งระบายยูนิตคงเหลือออกไปก่อนมากกว่าจะเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่นี้

ผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว เพราะผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการในพื้นที่ที่ผู้ซื้อรู้จักและเข้าใจในศักยภาพดีอยู่แล้ว ซึ่งพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วจึงเป็นพื้นที่ที่พวกเขาให้ความสนใจรวมไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างบางเส้นทางที่บางทำเลเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพอยู่แล้ว เช่น พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าบางสถานีในเส้นทางที่กำลังก่อสร้างที่ผู้ประกอบการไปเปิดขายโครงการใหม่พร้อมๆ กันในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่แยกตามระดับราคาขาย (บาทต่อตารางเมตร)

ที่มา: ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่

ผู้ประกอบการแม้ว่าจะให้ความสนใจต่อพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วมากกว่าพื้นที่อื่นๆ แต่เมื่อพิจารณาจากสัดส่วนของยูนิตที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1/2562 พบว่าคอนโดมิเนียม 46% เปิดขายในระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร รองลงก็ในระดับราคา 100,0001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร ผู้ประกอบการยังคงให้ความสนใจต่อคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ไม่แพงเกินมาไปเพราะผู้ประกอบการเข้าใจในศักยภาพของกำลังซื้อของคนไทย

คอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 180,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปในไตรมาสที่ 1/2562 หรือก่อนหน้านี้ ตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าไปมากกว่า 1 กิโลเมตร แม้ว่าจะเป็นทำเลที่อยู่พื้นที่เมืองและอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS เพราะว่าราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งมีผลโดยตรงต่อราคาขายโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาบนที่ดินเหล่านี้ ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในราคาขายที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับ 2 – 3 ปีก่อนหน้านี้

อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1/2562

ที่มา: ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1/2562 อาจจะมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ไม่สูงมาก แต่ก็มีความน่าสนใจในส่วนของโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรที่มีอัตราการขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% แต่อัตราการขายที่สูงเหล่านี้ส่วนหนึ่งเกิดจากการเปิดขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะจากฮ่องกง หรือผู้ซื้อชาวจีนที่มีถิ่นฐานอยู่นอกประเทศจีนเพราะผู้ประกอบการมีการออกไปเปิดขายโครงการที่ต่างประเทศก่อนหน้านี้แล้วโดยอาศัยนายหน้าหรือว่าบริษัทในเครือดำเนินการในเรื่องนี้ นอกจากนี้ส่วนใหญ่จะสามารถปิดการขายในโควตาของฝั่งผู้ซื้อชาวต่างชาติได้เต็มโควตาในเวลาไม่นานจากการออกไปขายในต่างประเทศโดยเฉพาะโครงการราคาไม่แพง

ผู้ซื้อต่างชาติโดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนหรือผู้ซื้อที่สามารถพูดภาษาจีนได้เข้ามาเป็นกลุ่มผู้ซื้อสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครรวมไปถึงในจังหวัดท่องเที่ยวได้หลายปีแล้ว ปีที่ผ่านมาก็มียอดโอนเงินจากจีนและฮ่องกงเข้ามาในประเทศไทยเพื่อโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มากถึง 39,179 ล้านบาทคิดเป็น 42.5% ของเงินที่โอนจากต่างประเทศเข้ามาเพื่อโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2562 มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่าชะลอตัวลง จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ลดลงค่อนข้างมากคือประมาณ 15% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงต้อการรอดูสถานการณ์ในปีนี้ก่อนที่อาจจะมีช่วงเวลาสำคัญๆ อยู่หลายช่วง โดยเฉพาะเรื่องของการจัดตั้งรัฐบาลที่แม้จะผ่านการเลือกตั้งมาแล้วแต่การจัดตั้งรัฐบาลยังไม่มีบทสรุปที่ชัดเจน รวมไปถึงนโยบายและทิศทางในการบริหารประเทศที่ยังไม่มีการประกาศออกมาตราบใดที่ยังไม่มีรัฐบาลใหม่แบบเป็นทางการ โครงการระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ยังไม่เป็นรูปธรรมจะยังคงไว้หรือมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ บ้างยังไม่สามารถสรุปได้ตอนนี้ ผู้ประกอบการจึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน แต่เลือกที่จะเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นเพื่อชดเชยรายได้ที่อาจจะลดลงในปีนี้

 

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ
บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด 
อีเมล์ surachet@phoenixproperty.co.th

Add Friend Follow