COLUMNISTS

ส่องตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พระราม 9 – รามคำแหง

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
309

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปีและเปิดขายสะสมในพื้นที่

พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 9 ช่วงรอบๆ แยกถนนพระราม 9 และถนนรามคำแหงมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปีพ.ศ.2559 เป็นต้นมา เมื่อมีผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นแบบชัดเจนจากโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ก่อนหน้านี้จะมีโครงกาคอนโดมิเนียมเปิดขายแล้วก็ตามโดยเริ่มเปิดมากขึ้นในช่วงปีพ.ศ.2553 – 2555 หลังจากเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ๊งค์เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2553 แม้ว่าจะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งเชื่อมสนามบินสุวรรณภูมิกับเมืองชั้นในแต่หลายสถานีที่อยู่ในเขตชุมชนก็ช่วยสร้างความตื่นตัวให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่งเพราะช่วยอำนวยความสะดวกให้คนจากพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ๊งค์ให้สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก

ปีพ.ศ.2559 เป็นต้นมาเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจนและเริ่มการก่อสร้างเป็นรูปธรรมในปีพ.ศ.2560 ซึ่งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มเป็นอีกปัจจัยหลักที่มีผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เกิดการขยายตัวโดยในช่วงปีพ.ศ.2559 – 2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 5,631 ยูนิตคิดเป็น 41% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายมาตั้งแต่อดีตถึงปีพ.ศ.2561 โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมในพื้นที่จนถึงช่วงต้นปีพ.ศ.2562 มีทั้งหมดประมาณ 13,855 ยูนิต ซึ่งเพียงแต่พื้นที่นี้เท่านั้นที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น แต่พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มหลายสถานีก็มีผู้ประกอบการเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น เช่น สถานีหัวหมาก และลำสาลี เป็นต้น

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่พระราม 9 – รามคำแหงทั้งหมด 13,855 ยูนิตมีอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 96% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก เพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ลดลงในปีพ.ศ.2561 และปีพ.ศ.2562 ก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีจำนวนน้อยกว่าปีก่อนหน้านี้ เพราะมีที่ดินเหลือพัฒนาน้อยลง จึงมีผลให้ผู้ประกอบการเลือกซื้อที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรี พระราม 9 เรื่อยไปถึงถนนพระราม 9 ตัดใหม่ ถนนรามคำแหง และถนนพัฒนาการรวมไปถึงซอยสุขุมวิท 71 ที่เชื่อมต่อกับถนนเพชรบุรีเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่นี้ก็มีราคาขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปีก่อนหน้านี้เช่นกันโดยมีอัตราการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายอยู่ที่ประมาณ 9% ต่อปี ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 81,000 บาทต่อตารางเมตร โดยราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่มีการปรับเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนตั้งแต่ปีพ.ศ.2559 เป็นต้นมาเพราะมีบางโครงการที่เปิดขายในราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และหลายโครงการเปิดขายในราคามากกว่า 90,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งมากกว่าโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ค่อนข้างมากเพราะอิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกที่มีผลต่อราคาที่ดินมากกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ๊งค์ เนื่องจากราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตั้งแต่ปีพ.ศ.2559 เป็นต้นมามีการปรับเพิ่มขึ้นไปไม่น้อยกว่า 30 – 50% โดยราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี) มีราคาตั้งแต่ 200,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางวา

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มไม่เพียงแต่มีผลต่อราคาที่ดิน และตลาดคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่มีผลต่อเนื่องกับพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าด้วย ศูนย์การค้าดั้งเดิมในพื้นที่ที่เปิดให้บริการมามากกว่า 30 ปีบนถนนรามคำแหงก็มีการปิดให้บริการเพื่อก่อสร้างใหม่เป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพของพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม นอกจากนี้อาคารพาณิชย์หรือที่ดินที่ยังใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่และไม่สอดคล้องกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมาก็มีแนวโน้มที่จะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต แต่พื้นที่ตั้งแต่แยกคลองตันไปตามแนวถนนรามคำแหงมีการใช้ประโยชน์ในเป็นสถานศึกษา สนามกีฬา และอาคารรูปแบบต่างๆ ไปเต็มพื้นที่แล้ว ดังนั้น พื้นที่ตามแนวถนนอื่นๆ ที่ไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มจึงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการที่ต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร แต่โครงการคอนโดมิเนียมจะอยู่ไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกมากกว่าโครงการบ้านจัดสรรทีอาจจะอยู่ในแนวพื้นที่ตามแนวถนนพัฒนาการ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่แทน

 

Add Friend Follow