เปิดร่างทีโออาร์ประมูล “ที่ดินแปลง A” ชวนเอกชนปั้น โรงแรม-สำนักงาน-ร้านค้า ขนาด 3 แสนตารางเมตร หนุนการเดินทางรอบ “สถานีกลางบางซื่อ”
รายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า การรถไฟฯ ได้นำร่างประกาศเชิญชวนเอกชนให้ร่วมลงทุนในโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อแปลง A ขึ้นรับฟังความคิดเห็นบนเว็บไซต์เป็นเวลา 5 วัน เริ่มตั้งแต่วันที่ 18 มีนาคมที่ผ่านมา จนถึงวันที่ 22 มีนาคมนี้ เพื่อเปิดโอกาสให้บุคคลทั่วไปได้เสนอความเห็นต่อร่างประกาศเชิญชวน
สำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ แปลง A มีขนาด 32 ไร่ มูลค่าการลงทุนประมาณ 1 หมื่นล้านบาท และอยู่ภายใต้แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โดยการรถไฟฯ ต้องการพัฒนาที่ดินผืนนี้เพื่อสนับสนุนการเดินทางของสถานีกลางบางซื่อ
รูปแบบการพัฒนาจะเป็นการเปิดให้เอกชนร่วมทุน (PPP) ในลักษณะสร้าง-บริหาร-โอน (BOT) ซึ่งเอกชนจะต้องรับผิดชอบการออกแบบ (Design) การจัดหาเงินทุน (Finance) ก่อสร้าง (Build) บริการและดำเนินโครงการ (Operate) ทั้งหมด โดยการรถไฟฯ จะให้สิทธิ์ร่วมทุนเป็นระยะเวลา 34 ปี แบ่งเป็นระยะเวลาการก่อสร้างไม่เกิน 4 ปี และการดำเนินธุรกิจอีก 30 ปี เมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้ว เอกชนจะโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดให้การรถไฟฯ
ผู้ประมูลต้องเป็น Developer
รายงานเปิดเผยต่อว่า เอกชนที่มีสิทธิ์ยื่นข้อเสนอ จะต้องมีมูลค่าสุทธิของกิจการรายปีเฉลี่ยในรอบระยะเวลา 3 ปีย้อนหลังไม่น้อยกว่า 3 พันล้านบาท รวมถึงต้องมีผลงานอย่างน้อย 2 ใน 3 ของประเภทกิจการทางพาณิชย์ดังนี้ 1.ร้านค้า 2.โรงแรม และ 3. สำนักงาน ขณะเดียวกันต้องมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Developer) โครงการเดียวหรือรวมกันไม่เกิน 3 โครงการ ขนาดพื้นที่อาคารรวมกันไม่น้อยกว่า 1.5 แสนตารางเมตร
สำหรับเกณฑ์การคัดเลือกเอกชนจะมีทั้งหมด 6 ขั้นตอน
- การพิจารณาหลักฐานของผู้ยื่นข้อเสนอ (ซองไม่ปิดผนึก) โดยเอกชนจะต้องผ่านขั้นตอนนี้ก่อนจึงสามารถเปิดข้อเสนอร่วมทุนซองที่ 1-4
- ข้อเสนอซองที่ 1 ด้านคุณสมบัติ โดยเอกชนต้องมีคุณสมบัติครบถ้วนก่อน จึงสามารถเปิดซองข้อเสนอถัดไป
- ข้อเสนอซองที่ 2 ด้านเทคนิคและแผนการลงทุน ซึ่งผู้ยื่นข้อเสนอจะต้องได้คะแนนในการประเมิน 4 ด้าน ไม่น้อยกว่าด้านละ 70% และจะต้องได้รับคะแนนรวมทั้งหมดไม่น้อยกว่า 80% จึงสามารถเปิดข้อเสนอซองถัดไป
- ข้อเสนอซองที่ 3 ด้านผลประโยชน์ตอบแทนแก่การรถไฟฯ โดยผู้ที่เสนอผลประโยชน์ตอบแทนแก่การรถไฟฯ สูงสุด จะผ่านเข้าสู่กระบวนการพิจารณาข้อเสนอเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและการเจรจาต่อรองสัญญาพีพีพี
- ข้อเสนอซองที่ 4 ด้านการเพิ่มประสิทธิภาพโครงการ ซึ่งคณะกรรมการคัดเลือกจะพิจารณารับหรือไม่รับก็ได้
- การเจรจาต่อรองสัญญาพีพีพี โดยการเจรจาจะทำได้เฉพาะในกรอบของเอกสารการคัดเลือกเอกชน (Request for Proposal) เท่านั้น
ผุดร้านค้า-โรงแรม-สำนักงาน
รายงานข่าวกล่าวต่อว่า ผู้ยื่นข้อเสนอที่ได้รับการคัดเลือกในร่วมลงทุนในโครงการฯ นี้ จะต้องดำเนินการพัฒนาพื้นที่แปลง A เพื่อสนับสนุนการเป็นศูนย์กลางการเดินทางโดยระบบรางของสถานีกลางบางซื่อ ด้วยแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ โดยใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นศูนย์กลาง (TOD) คำนึงถึงการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและสร้างรายได้ให้การถไฟฯ
รวมถึงนำแนวคิดเมืองอัจฉริยะ (Smart City) มาประยุกต์ใช้ เพื่อพัฒนาแปลง A ให้เป็น “ศูนย์กลางธุรกิจสมัยใหม่ครบวงจร” (Smart Business Complex) ประกอบด้วยร้านค้า โรงแรม และสำนักงาน การออกแบบและก่อสร้างทางเดินเชื่อมพื้นที่โครงการฯ กับสถานีกลางบางซื่อ เป็นต้น โดยมีพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า 317,000 ตารางเมตร
“ขอบเขตพื้นที่แปลง A อยู่ในรัศมีระยะเดินเท้าประมาณ 500 เมตร ห่างจากสถานีกลางบางซื่อ จึงเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงมากตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ โดยใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นศูนย์กลาง (TOD) ที่จะพัฒนารูปแบบธุรกิจแบบผสมผสาน (Mixed Use) เพื่อรองรับผู้โดยสารและผู้ใช้บริการของสถานีกลางบางซื่อและผู้ใช้บริการในประเภทธุรกิจต่างๆ ของแปลง A โดยตรง”
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านี้การรถไฟฯ ออกมาระบุว่า ตั้งเป้าหมายจะทราบผลการประมูลพื้นที่แปลง A ภายในปี 2562 จากนั้นจะเร่งรัดการก่อสร้างเพื่อให้เปิดบริการพื้นที่ได้ส่วนได้ในเดือนมกราคม 2564 พร้อมกับการเปิดให้บริการสถานีกลางบางซื่อและโครงการรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง
