COLUMNISTS

จับตา!! ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองกรุง

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
0

บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานครในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในตอนนี้มีทั้งหมดประมาณ 44,720 ยูนิตโดยเป็นยูนิตที่มีราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตประมาณ 5% ซึ่งถือว่าน้อยมาก เพราะราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครสูงเกินกว่าจะพัฒนาบ้านจัดสรรในราคานี้แล้วในปัจจุบัน โครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ทั้งหมดอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกโดยเฉพาะในทิศตะวันออก และเหนือในเขตหนองจอก คลองสามวา ประเวศ ลาดกระบัง สะพานสูง และสายไหม ในขณะที่พื้นที่ฝั่งธนบุรีในตอนนี้ยังไม่มีบ้านจัดสรรในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตเลย เพราะอย่างที่บอกไปว่าราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นไปมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจากเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างขยายออกไปทั่วกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะในฝั่งธนบุรีที่ตามแนวถนนเส้นทางหลักทั้งถนนจรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษมมีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้ามาหลายปีแล้ว ในขณะที่พื้นที่ทางตอนเหนือเพิ่งจะเริ่มการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูตามแนวถนนรามอินทราในปีที่ผ่านมา

ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร

 

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทนี้รายใหญ่ คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และมีรายอื่นๆ อีกหลายรายแต่ส่วนใหญ่เป็นรายกลางและรายเล็กทั้งนั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือกเปิดขายโครงการรูปแบบนี้ในพื้นที่ปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครมากกว่าเพราะที่ดินราคาไม่แพงสามารถพัฒนาโครงการรูปแบบนี้ได้ง่ายกว่า อีกทั้งสามารถพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ได้ง่ายกว่าในกรุงเทพมหานคร รูปแบบบ้านส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์มีบ้านแฝดบ้างในบางโครงการเท่านั้นหรือคิดเป็น 10% ของจำนวนทั้งหมด

คอนโดมิเนียมในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในตอนนี้มีทั้งหมดประมาณ 136,980 ยูนิตโดยเป็นยูนิตในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตประมาณ 18% หรือประมาณ 24,145 ยูนิต เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 56% ที่เหลือเป็นบริษัทรายกลางและรายเล็กซึ่งโครงการส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชั้นกลางของกรุงเทพมหานครช่วงปลายเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วหรือพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างรวมไปถึงพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกที่ไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าในปัจจุบันและอนาคตผ่าน เช่น เขตภาษีเจริญ บางแค บางพลัด บางกอกใหญ่ในฝั่งธนบุรี เขตดอนเมือง สายไหม คันนายาว มีนบุรีทางทิศเหนือ และเขตบางนา พระโขนง สวนหลวงในฝั่งตะวันออก ซึ่งคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะอยู่ในระยะที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างประมาณ 500 เมตรขึ้นไป ราคาที่ดินจึงไม่สูงเกินไปที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้มีรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์รายใหญ่ คือ พฤกษา เรียลเอสเตท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เจ้าพระยามหานคร เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ศุภาลัย ออริจิ้น เอพี ออล อินสไปร์ส เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเลือกพัฒนาโครงการในระดับราคานี้เพราะต้องการเข้าถึงกำลังซื้อกลุ่มใหญ่ในกรุงเทพมหานคร แม้ว่าขนาดห้องในโครงการระดับนี้อาจจะไม่ได้แตกต่างจากโครงการราคาแพง แต่ก็มีหลายโครงการที่มีห้องขนาด 1 ห้องนอนเริ่มต้นที่ประมาณ 20.74 ตารางเมตรเท่านั้นเอง และส่วนใหญ่มีขนาดไม่เกิน 35 ตารางเมตรเพื่อไม่ให้ราคาขายต่อยูนิตสูงเกินไป

ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ในกรุงเทพมหานครทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะลดลง เพราะก่อนหน้านี้สัก 10 ปีที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีสัดส่วนประมาณ 40% ของจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร แม้แต่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ในตอนนี้ยังสามารถซื้อบ้านจัดสรรในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทได้อยู่เลยโดยเฉพาะในฝั่งธนบุรีหรือสุขุมวิทตอนปลาย แต่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางมีการก่อสร้างมากขึ้นในกรุงเทพมหานครซึ่งมีผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นเกินกว่าจะพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทได้ในหลายๆ พื้นที่ของกรุงเทพมหานคร ผู้ประกอบการเลือกพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกเพื่อพัฒนาโครงการระดับแทนพื้นที่เคยพัฒนาได้ก่อนหน้านี้ส่งผลให้จำนวนโครงการของที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทลดลงอย่างเห็นได้ชัดจนมีสัดส่วนเหลือเพียง 15% เท่านั้นในปัจจุบัน และมีแนวโน้มที่จะลดลงไปอีกในอนาคต โครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตเริ่มมากขึ้นในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครมาหลายปีแล้ว และจะยังคงเป็นพื้นที่หลักของผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้

ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า  2 ล้านบาทต่อยูนิตในกรุงเทพมหานคร

บ้านจัดสรรในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทในกรุงเทพมหานครขายไปได้ประมาณ 59% ส่วนคอนโดมิเนียมขายไปได้ประมาณ 83% แม้ว่าจำนวนยูนิตของคอนโดมิเนียมจะมากกว่าบ้านจัดสรรหลายเท่าก็ตาม แม้ว่าดูเหมือนโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้จะขายได้ดีแต่ก็มีผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะไม่ไปต่อกับโครงการในระดับราคานี้เพราะปัญหาในเรื่องของกลุ่มผู้ซื้อที่อาจจะติดขัดในการขอสินชื่อธนาคาร อีกทั้งก่อนหน้านี้ที่กลุ่มของนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ค่อนข้างมากเพราะราคาไม่แพงและขอสินเชื่อได้ไม่ยากสำหรับพวกเขา แต่พอมีเกณฑ์ LTV ใหม่กลุ่มนักลงทุนก็ติดปัญหาในการขอสินเชื่อมากขึ้นกว่าในอดีตเช่นกัน จึงเป็นอีก 1 ในเหตุผลที่ผู้ประกอบการเลือกจะยกระดับโครงการที่ก่อนหน้านี้อยู่ในกลุ่มนี้ขึ้นไปในตลาดที่สูงขึ้นแบบที่เห็นทั้งพฤกษา และเอพีทำมาแล้ว

Add Friend Follow