Properties

ขายช้ามาก! เปิด 5 ทำเลอสังหาฯน่าห่วงปี’62

ภาพรวมตลาออสังหาฯปี 2562 จะปรับตัวในทิศทางที่ลดลง หากเทียบกับปี 2561 ที่ผ่านมา ซึ่งโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวขายกันเยอะมาก และยอดโอนกรรมสิทธิ์ก็เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากจากหลายปัจจัย ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะที่เป็นองค์กรผู้เก็บตัวเลขด้านอสังหาฯอย่างเป็นทางการระบุว่า ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 จะปรับตัวลดลงใกล้เคียงกับปี 2560 ซึ่งแม้ตลาดจะชะลอตัวแต่ก็ยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ในปี 2562 นี้ตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะสินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่เปิดตัวใหม่จะชะลอตัวลงอย่างแน่นอน และตัวเลขการโอนอสังหาฯในภาพรวมก็คาดว่าจะลดลง แต่ทั้งนี้ไม่ได้เลวร้ายมาก ประเมินเบื้องต้นคาดว่าจะปรับตัวลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2560 อาจจะต่ำกว่าปี 2560 ลงไปเล็กน้อย แต่ก็ไม่น่ากังวลเพราะเป็นการปรับตัวของตลาด ตามปัจจัยที่เปลี่ยนไป

โดยประเมินตัวเลขจากยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ เปรียบเทียบระหว่างปี 2560 – 2561 – 2562 พบว่ายอดโอนอสังหาฯในปี 2560 มีจำนวน 315,000 ยูนิต มูลค่า 674,000 ล้านบาท ปี 2561 ยอดโอนอสังหาฯจำนวน 363,700 ยูนิต มูลค่า 839,000 ล้านบาท และปี 2562 (ประมาณการณ์) ยอดโอนอสังหาฯ จำนวน 307,000 ยูนิต มูลค่า 674,000 ล้านบาท

แม้ยอดโอนอสังหาฯในปี 2562 คาดว่าจะลดลง แต่เป็นตัวเลขปรับตัวตามความเป็นจริงของตลาด

แต่สิ่งที่น่ากังวล คือโครงการอสังหาริมทรัพย์ในหลายทำเล ที่การขายเป็นไปค่อนข้างช้า อัตราดูดซับตลาดไม่ดี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสต็อกสินค้าคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นโครงการที่ต้องสร้างเสร็จทั้งอาคาร แม้ยอดขายจะได้ไม่ครบก็ตาม

จากการเก็บข้อมูลเบื้องต้นมีทำเลน่าห่วง สำหรับอสังหาฯที่ขายช้าในปี 2562 อยุ่ 5 ทำเลด้วยกัน ประกอบด้วย

  1. ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง เส้นทางนนทบุรี รัตนาธิเบศ บางใหญ่ มีสต็อก 9,600 ยูนิต แต่คาดว่าต้องใช้เวลาในการขายอีกไม่น้อยกว่า 31 เดือน
  2. ทำเลรถไฟฟ้่าสายสีน้ำเงิน บางแค-สาย 4 มีสต็อกเหลือขายเพียง 900 ยูนิต แต่คาดว่าต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกนานถึง 31 เดือน
  3. ทำเลรถไฟฟ้าสายทีแดงเข้ม หัวลำโพง-มหาชัย มีสต็อก 1,500 ยูนิต คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกนาน 25 เดือน
  4. ทำเลรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ตลิ่งชัน-ศาลายา มีสต็อก 1,390 ยูนิต คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกนานมากกว่า 50 เดือนขึ้นไป
  5. ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวสมุทรปราการ-บางปู มีสต็อก 1,400 ยูนิต คารดว่าจะต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกนานกว่า 50 เดือนขึ้นไป

หลายปัจจัยกระทบตลาดปี 2562

อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัย กล่าวว่า ในปี 2562 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีหลายปัจจัยเข้ามากระทบ ทำให้ตลาดต้องชะลอตัว และปรับตัวตามสภาพที่เปลี่ยนไป คือการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ซึ่งปีที่ผ่านมาปรับขึ้นมา 1 ครั้ง แต่หลังจากนี้จะปรับขึ้นอีกหรือไม่ ต้องรอดูการปรับดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) เป็นปัจจัยชี้นำ
อีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบแน่นอน และส่งผลมาตั้งแต่ปลายปี 2561 คือ มาตารการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือมาตรการ Macroprudential ที่จะเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งจำกัดให้การอนุมัตสินเชื่อสำหรับการซื้ออสังหาฯสัญญาที่ 2 และ 3 ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% ซึ่งคาดว่า จะทำให้กำลังซื้อตลาดหายไปประมาณ 10%

นอกจากนี้ในช่วงไตรมาส 4/2561 มียอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พุ่งขึ้นถึง 56,047 ยูนิต มูลค่ากว่า 173,363 ล้านบาท เท่ากับขยายตัวถึง 16.7% ในแง่จำนวน และขยายตัวถึง 36.9% ในแง่มูลค่า เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2560 (ซึ่งมี,ฐานที่สูงอยู่แล้ว) และยังถือว่าเป็นยอดโอนที่สูงที่สุดใน 16 ไตรมาส นับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา โดยในจำนวนนี้เป็นยอดโอนคอนโดมิเนียมถึง 50% ล้วนเป็นแรงบีบมาจากมาตรการธปท.

ผลจากมาตรการ Macroprudential ยังต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/2562 ซึ่งคาดว่าจะทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯกว่า 45,000 ยูนิต และมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 142,000 ล้านบาท โดยคอนโดยังคงเป็นสินค้าหลัก

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยด้านการเมือง การเลือกตั้งที่่กำลังจะเกิดขึ้นจะเป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ โดยอาจทำให้ตลาดชะลอตัวเพื่อรอตัวดูสถานการณ์ รัฐบาลใหม่ที่จะมาหลังการเลือกตั้ง และปัจจัยสุดท้ายคือภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว จะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในภาคอสังหาฯด้วยเช่นกัน

2 ไตรมาสแรก เทกระจาดสต็อกเก่า

สิ่งที่จะเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯปี 2562 ที่เห็นภาพชัดเจนและเกิดขึ้นแล้ว คือบรรยากาศการระบายสต็อกเก่า สินค้าที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งทุกวันนี้จะเห็นว่าผู้ประกอบการต่างจัดแคมเปญกระตุ้นตลาด กระตุ้นยอดโอนกันอย่างคึกคัก ด้วยข้อเสนอพิเศษมากมาย ลดราคา ฟรีค่าธรรมเนียมโอนทุกรายการ รวมทั้งจับมือกับธนาคาร จัดสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษคงที่ 2-3 ปี ออกมาเร่งการตัดสินใจโอนของลูกค้า

ดร.วิชัย ชี้ว่าใน 2 ไตรมาสแรก เชื่อว่าจะไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่ แต่จะเห็นมหกรรมเทกระจาดสต็อก โดยเฉพาะสินค้าคอนโดมิเนียม จะเป็นสินค้าที่ต้องเร่งโอนมากที่สุด เพราะโครงการสร้างเสร็จทั้งโครงการแล้ว ไม่สามารถชะลอการก่อสร้างได้ ต่างกับสินค้าแนวราบที่สามารถทยอยสร้างทยอยขายได้ ตามยอดคำสั่งซื้อของลูกค้า โดยจำนวนสินค้าคงเหลือขายในตลาดโดยภาพรวม ณ สิ้นปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 133,000 ยูนิต

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ ในปี 2562 คาดว่าจะเริ่มมีตั้งแต่ไตรมาส 3 และไตรมาส 4 โดยคาดว่าจะมีสินค้าเปิดใหม่ออกสู่ตลาดราว 112,000 ยูนิต ลดลงเล็กน้อยจากปี 2561 ที่มีสินค้าใหม่เปิดตัวสู่ตลาดราว 118,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปี 2560 ที่มีสินค้าอสังหาฯใหม่เปิดตัวสู่ตลาดที่ 114,000 ยูนิต

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์