COLUMNISTS

เปลี่ยนเร็วมาก! ตลาดคอนโดแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง

Avatar photo
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)
730

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครเกิดการเปลี่ยนแปลงแบบรวดเร็วและมากมายหลังจากที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเส้นทางแรกในปีพ.ศ.2542 โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และเริ่มมีมากขึ้นเมื่อเส้นทางรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการในอีก 5 ปีต่อมาในปี 2547

โดยเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาที่ดินตลอดแนวเส้นทาง เมื่อราคาที่ดินสูงขึ้น จึงมีผลให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ได้รับผลตอบแทนไม่คุ้มค่า ผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินไปจึงมุ่งแต่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น

คอนโดสร้างเสร็จจดทะเบียน

จำนวนคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนทางราง มีจำนวนมากขึ้นต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีจำนวนน้อยกว่าพื้นที่รอบนอกก็ตาม (พื้นที่รอบนอกมีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าหลายเท่า) แต่สัดส่วนของจำนวนคอนโดมิเนียม ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนทางรางที่เปิดให้บริการแล้ว ก็มากขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน

โดย ณ สิ้นปี 2561 จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนทางรางอยู่ที่ 43% เมื่อเทียบกับจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมด ที่สร้างเสร็จจดทะเบียนแล้วในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 5.91 แสนยูนิต เมื่อเทียบกับจำนวนคอนโดมิเนียม ตามแนวพื้นที่เส้นทางระบบขนส่งมวลชนทางราง ที่อยู่ที่ประมาณ 20% ในปี 2547 จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมด 1.82 แสนยูนิต

นอกจากนี้สัดส่วนนี้จะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2562 เป็นต้นไป เพราะมีเส้นทางรถไฟฟ้าอีกหลายสาย ที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2562 และอีกหลายปีข้างหน้า ซึ่งตั้งแต่ช่วงที่มีการประกาศว่า จะเริ่มการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ในกรุงเทพมหานคร ก็มีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดิน และเริ่มการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันแล้ว ซึ่งจากการเก็บข้อมูลตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุด

คอนโดเปิดขายใหม่

เส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างบางเส้นทาง เพิ่งจะเริ่มในปี 2560–2561 แต่บางเส้นทางเริ่มการก่อสร้างมาก่อนหน้านั้นแล้ว จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมในพื้นที่ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ณ สิ้นปี 2561 มีจำนวนประมาณ 45,831 ยูนิต เส้นทางนี้เริ่มการก่อสร้างเป็นรูปธรรมในปี 2554 และเป็นเส้นทางที่จะเปิดให้บริการในปี 2562–2563 ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 ถนนจรัลสนิทวงศ์ และถนนเพชรเกษม รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนสายรอง และซอยย่อยต่างๆ จึงเป็นพื้นที่ ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมมากที่สุด ตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมาถึงสิ้นปี 2561

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ อาจจะมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสม น้อยกว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแบบชัดเจน เพราะเพิ่งเริ่มการก่อสร้างในช่วงปี 2560 – 2561 หรืออาจจะก่อนหน้านี้ แต่พื้นที่ตลอดแนวเส้นทางไม่ได้เอื้อให้ภาคเอกชน เข้าไปพัฒนาพื้นที่ เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง แต่ในอนาคตพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างต่างๆ เหล่านี้จะเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นแน่นอน

โดยเริ่มมีให้เห็นแล้วว่า มีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดิน และเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ สายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพู แต่ผู้ประกอบการยังคงเลือกพื้นที่ที่มีความเป็นชุมชน มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รองรับอยู่แล้ว เช่น พื้นที่ตั้งแต่ 5 แยกลาดพร้าวขึ้นไป ถึงแยกมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ พื้นที่รอบสถานีหัวหมากและลำสาลี ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก เป็นต้น

ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ 10 – 20% ต่อปีขึ้นไปถึง 2 เท่าหรือมากกว่านั้น เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่เร่งให้มีแต่โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รวมไปถึงข้อบังคับในผังเมือง ที่มุ่งเน้นให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า มีศักยภาพสูงกว่าพื้นที่ที่ไกลออกไป ดังนั้น พื้นที่ที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า จะเป็นพื้นที่ที่เหมาะแก่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต่อไปในอนาคต และจำนวนจะมากขึ้นเรื่อยๆแน่นอน