Properties

เซลล์หนักมาก! สต็อกคอนโดราคาสูงเกินจริง

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 มีแนวโน้มชะลอตัว! เป็นมุมมองต่อตลาดคอนโดจากหลายภาคส่วน โดยเฉพาะจากบริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นคนกลางในการซื้อขาย แม้กระทั่งผู้ประกอบการเอง หลายคนก็ยอมรับว่าแนวโน้มตลาดคอนโดปีนี้ คงไม่เติบโตเหมือนปีที่ผ่านมา ซึ่งคอนโดมิเนียมเปิดตัวสู่ตลาดเยอะมาก แข่งขันกันขายคึกคักแทบทุกทำเล

ปีนี้สถานการณ์เปลี่ยนไป ปัจจัยแวดล้อมทางการตลาดก็เปลี่ยน ภาพการแข่งขันเปิดโครงการคอนโดมิเนียมน่าจะลดความถี่ลง ขณะเดียวกันก็ยังมีสินค้าคงเหลือจากการเปิดขายช่วงก่อนหน้านี้ เข้ามาเป็นตัวแปรในตลาดทำให้เกิดกิจกรรม เร่งขาย เร่งโอนกันเป็นจำนวนมาก

 

 

สอดคล้องกับแนวโน้มดังกล่าว “ซีบีอาร์อี” บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยว่าแนวโน้มปี 2562 ตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯ จะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ทั้งด้านการชะลอตัวของตลาดในหลายส่วน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จะชะลอตัว หลังจากที่ผ่านมา เปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก และหลายโครงการตั้งราคาสูงเกินจริง ทำให้มีสต็อกเหลือขายจำนวนมาก ต้องจัดกิจกรรมเคลียร์แรนเซลล์กันอย่างคึกคัก

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหริมทรัพย์ ในปี 2562 มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงในหลายส่วน เนื่องจากปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวไปค่อนข้างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวสูงมาก และพบปัญหาหลายโครงการเปิดราคาขายสูงเกินความเป็นจริงของตลาด โดยเฉพาะคอนโดในทำเลย่านสุขุมวิท ที่ทำเลไม่ใช่ไพร์มแอเรียจริงๆ อาจอยู่ไกลจากรถไฟฟ้า แต่อาศัยชื่อความเป็นสุขุมวิท ตั้งราคาขายสูงเกินความเป็นจริง

การกำหนดราคาขายโครงการที่สูงเกินความเป็นจริงนี้ มาจากต้นทุนราคาที่ดินที่ซื้อมาค่อนข้างสูง ทำให้กำหนดราคาขายสูงเพื่อรักษาสัดส่วนกำไร โครงการเหล่านี้ส่วนมากกำหนดราคาขายเกินกว่า 3 แสนบาท/ตารางเมตร ในขณะที่คอนโดคุณภาพเดียวกัน ขนาดเท่ากันขายอยู่ที่ 2.3-2.5 แสนบาท/ตารางเมตร โครงการที่ตั้งราคาขายเกิน 3 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไปทำให้ขายยาก

 

ทั้งนี้ พบว่าโครงการที่ตั้งราคาขายไว้สูงเหล่านี้ สามารถทำยอดขายได้เพียง 56% อีก 44% ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาด ซึ่งมีจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมดประมาณ 9,400 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ราว 30% เป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว หรือเป็นสต็อกพร้อมโอนนั่นเอง

สต็อกคอนโดเหลือขายเหล่านี้ ก็คือสินค้าที่กำลังเคลียแรนเซลล์อยู่ในปัจจุบันด้วยเงื่อนไขพิเศษต่างๆ

นอกจากคอนโดจะแข่งขายกันอย่างดุเดือดแล้ว ที่ผ่านมาการแข่งขันในการหาที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวร หรือที่ดินฟรีโฮล ในทำเลที่หายากในย่านใจกลางเมืองยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งข้อกำหนดใหม่ๆ รวมถึงผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2563 นี้ จะส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้พัฒนาอสังหาริมทรั ให้ต้องกลับมาประเมินสถานการณ์ใหม่อีกครั้ง

หลายปัจจัยกระทบตลาดอสังหาฯ 2562

นางสาวอลิวัสสา กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงจากหลายปัจจัย ทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้น (LTV : Loan to Value)ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนนี้ การเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้นในปีนี้ รวมถึงกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ และผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2563

การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัด คาดว่าจะเกิดขึ้นในทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า ที่มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้น

ในขณะที่การเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้นในวันที่ 24 มีนาคม 2562 ก็จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในประเทศไทยเช่นกัน ต้องรอดูความชัดเจนของรัฐบาลใหม่ว่าเป็นอย่างไร จะเป็นปัจจัยบวกหรือปัจจัยลบ ยังต้องรอผลการเลือกตั้งที่ชัดเจนก่อน

ตลาดส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นภาคธุรกิจสำคัญต่อการผลักดันเศรษฐกิจไทย ยังต้องเผชิญหน้ากับความท้าทายหลายประการในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน ที่ยังไม่มีความแน่ชัดว่า จะส่งผลต่ออุตสาหกรรมส่งออกของไทยในด้านบวกหรือลบ

รวมถึงการดึงดูดให้ชาวจีนกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยหลังเหตุการณ์เรือล่มในภูเก็ต ก็ยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทายที่สุดสำหรับภาคการท่องเที่ยว ทั้งนี้ ปริมาณนักท่องเที่ยวจีนในช่วงเทศกาลตรุษจีน เป็นตัวช่วยบ่งชี้ถึงทัศนคติของนักท่องเที่ยวจีนที่มีต่อไทย

อย่างไรก็ตาม ซีบีอาร์อีเชื่อว่าตลาดการท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ จะสามารถฟื้นคืนกลับสู่สภาวะเดิมได้อย่างรวดเร็วแม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากปริมาณนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง ดังเช่นเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองหลายๆ ครั้งในอดีตที่ผ่านมา ที่สามารถฟื้นตัวกลับมาเข้มแข็งกว่าเดิม

 

ดาวน์สูงฉุดตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง

ความต้องการจากนักเก็งกำไรและนักลงทุน ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะลดลง เนื่องจากราคาคอนโดมีเนียมที่สูงขึ้นจากต้นทุนที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และเงินดาวน์ที่เพิ่มมากขึ้นตามกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้การสร้างผลกำไรจากการปล่อยเช่าและการขายต่อคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นทำได้ยากขึ้น ตลาดจะกลับมาให้ความสำคัญกับผู้ที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง และการขายยูนิตที่เหลือขายในโครงการที่แล้วเสร็จ

จากความต้องการภายในประเทศที่ลดลง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปโฟกัสที่ผู้ซื้อต่างชาติที่ใช้เงินทุนของตนเองในการซื้อคอนโดมิเนียม แต่หากจะพึ่งพาการขายให้ผู้ซื้อต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ ก็อาจเกิดความไม่แน่นอนว่าผู้ซื้อต่างชาติเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่เมื่อโครงการแล้วเสร็จ รวมถึงผู้ที่จะพักอาศัยในยูนิตเหล่านั้นจะเป็นใคร นอกจากนี้ ผู้ซื้อต่างชาติยังมีความอ่อนไหวจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศของตนอีกด้วย

คอนโดมิเนียมระดับบนแข่งขันสูงขึ้น

ในปีที่ผ่านมาผู้พัฒนาโครงการหลายรายได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ด้วยราคาขายที่สูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร และดูเหมือนว่าราคาขาย 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตรกลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว อย่างไรก็ตาม ในตลาดจะมีทั้งโครงการที่ขายดีและไม่ดี ขึ้นอยู่กับการวางตำแหน่งของสินค้าและราคาที่เหมาะสม การที่ตลาดนี้มีตัวเลือกมากมายในระดับราคานี้ ก็ย่อมทำให้ยอดขายโดย รวมในหลายโครงการชะลอตัว รวมทั้งมีการลดราคายูนิตเหลือขายในโครงการที่แล้วเสร็จหลายแห่งเพื่อเคลียร์สินค้าที่มีอยู่ให้หมดไป

โครงการใหม่ไม่ได้แข่งขันกันด้วยราคาที่จับต้องได้เท่านั้น แต่ผู้พัฒนาโครงการต่างๆ พยายามหาจุดขายที่โดดเด่นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ระบบบ้านอัจฉริยะ การจัดการปล่อยเช่า และการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส เป็นตัวอย่างส่วนหนึ่งของจุดขายที่มีในตลาดปัจจุบัน ภายใต้สภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ ซีบีอาร์อีเชื่อว่า ผู้ที่ประสบความสำเร็จจะไม่ใช่โครงการที่ได้รับการออกแบบ หรือมีผังห้องที่ดีที่สุดเท่านั้น แต่ต้องเป็นโครงการที่ตอบโจทย์รูปแบบการใช้ชีวิตได้ตรงใจ และอยู่ในราคาที่เหมาะสมด้วย

ซีบีอาร์อีเชื่อว่าปี 2562 จะเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง และลงทุนในระยะยาว เนื่องจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะทำให้จำนวนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง ในขณะที่ผู้พัฒนาจะต้องแข่งขันที่จะเร่งระบายสินค้าคงเหลือ ก่อนที่มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ ผู้ซื้ออาจสามารถซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จในราคาที่เท่ากับตอนที่โครงการเปิดตัวได้

 

ความต้องการพื้นที่สำนักงานเปลี่ยน

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี กล่าวว่า จากแนวโน้มที่เกิดขึ้นทั่วโลก ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ก็ได้เปลี่ยนแปลงไปตามกระแสในเรื่องของพื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัว (Agile Workplace) และโคเวิร์กกิ้งสเปซ ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญต่อการเช่าพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ พื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต จะสร้างแรงกดดันให้กับอาคารสำนักงานเก่า ให้มีการปรับปรุงและยกระดับเพื่อให้คงความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่กำลังเปลี่ยนไป

ในอีก 4 ปี กรุงเทพฯจะมีการเปลี่ยนแปลงในตลาดอาคารสำนักงาน เนื่องจากพื้นที่ 2 ล้านตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและการวางแผนจะเข้าสู่ตลาด ซีบีอาร์อีคาดว่าการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ จะอยู่ที่ 2 แสนตารางเมตรต่อปี

ตลาดค้าปลีกปรับตัวรับยุคดิจิทัล

นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร และหัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษา ซีบีอาร์อี กล่าวว่า จากการที่ตลาดค้าปลีกทั่วโลกขยับไปสู่อี-คอมเมิร์ซ และการซื้อขายออนไลน์มากขึ้น ตลาดค้าปลีกในกรุงเทพฯเองก็กำลังค่อยๆ เดินไปในทิศทางเดียวกัน ผู้ค้าปลีกที่มีหน้าร้านต่างคิดหากลยุทธ์ ในการนำเสนอสิ่งที่การซื้อขายออนไลน์ไม่สามารถให้ได้ เช่น การสร้างประสบการณ์ใหม่ๆ ในศูนย์การค้า หรือทำให้ร้านเป็น Retailtainment หรือการผสมผสานความบันเทิงกับการให้บริการเพื่อสร้างความแตกต่าง

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าตลาดค้าปลีกจะมีแนวโน้มที่ดี ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว อัตราการเช่าพื้นที่จะยังคงอยู่ในระดับที่สูง แต่พื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้นก็มีมาก ศูนย์การค้าที่มีผลประกอบการไม่ดีนักจะมีปัญหาในการรักษาและดึงดูดผู้เช่า ทั้งยังต้องเผชิญกับการแข่งขันจากอี-คอมเมิร์ซและและซัพพลายใหม่ในอนาคต แต่ค่าเช่าจะยังคงไม่มีความเปลี่ยนแปลง

‘อีอีซี’ แรงจูงใจในตลาดอุตสาหกรรม

นางสาวอลิวัสสา กล่าวว่าโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี จะมีความชัดเจนมากขึ้นในปีนี้ เมื่อการประมูลโครงการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit Oriented Development-TOD) ตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง ที่มุ่งหน้าสู่เขตอีอีซีนั้นสิ้นสุดลง ซีบีอาร์อีเชื่อว่าโครงการดังกล่าว จะเป็นตัวกระตุ้นให้ประเทศไทย ได้รับความสนใจมากขึ้นจากผู้ผลิตและนักลงทุนต่างชาติเพื่อเข้ามาลงทุนในพื้นที่เขตอีอีซี นอกจากนี้ รัฐบาลยังมีการเสนอให้มีสิทธิพิเศษด้านการเงิน และการยกเว้นภาษีในเขตปลอดอากรในนิคมอุตสาหกรรม ให้แก่บริษัทผู้ผลิตต่างชาติอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ยังเร็วเกินไปที่จะบอกได้ว่าประเทศไทยได้รับประโยชน์จากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนหรือไม่ แต่ซีบีอาร์อีเห็นว่า มีบริษัทผู้ผลิตจากจีนบางแห่ง สนใจที่จะย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทยบริเวณเขตอีอีซี

ดอกเบี้ยขึ้นแนวโน้มการลงทุนชะลอตัว

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยปรับขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 7 ปี จาก 1.50% เป็น 1.75% เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2561 เป็นอีกตัวแปรที่สำคัญ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้น และยังทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศชะลอการซื้อออกไป

ความต้องการในประเทศที่ลดลง ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และซัพพลายใหม่จำนวนมาก จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดโครงการใหม่และการซื้อที่ดินในปี 2562

ที่ดินฟรีโฮลด์ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า การที่แปลงที่ดินชั้นดีในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีเหลือไม่มากนัก ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นไปอีกจากสถิติราคาสูงสุดในปัจจุบัน ซึ่งเป็นที่ดินบนถนนหลังสวนที่ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา

ด้วยราคาที่ดินฟรีโฮลด์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว บวกกับการเริ่มชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยมีการปรับแผนการลงทุน และกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องพัฒนาบนที่ดินแบบฟรีโฮลด์

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์
อรวรรณ หอยจันทร์ หลายมุมมอง : orawan@thebangkokinsight.com