ความชัดเจนของแผนพัฒนารถไฟฟ้าใหม่ 3 เส้นทาง คือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม เส้นทาง ตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรม– มีนบุรี ระยะทาง 39.6 กม. รถไฟฟ้าสายสีเหลือง เส้นทาง ลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 30.4 กม. และรถไฟฟ้าสายสีชมพู เส้นทาง แคราย-มีนบุรี ระยะทาง 34.5 กม. ทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และการซื้อขายที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าดังกล่าวคึกคัก และมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนตั้งแต่ปลายปี 2560
นายภัทรชัย ทวีววงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า เส้นทางรถไฟฟ้า สายสีส้ม ชมพู และเหลือง เริ่มมีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมหลายราย เข้าไปซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงมากตั้งแต่ช่วงปลายในปี 2560 ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้ง 3 เส้นทางมีความชัดเจนขึ้น
ก่อนหน้านั้นมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาบ้างแล้ว แต่หลังจากปี 2559 เป็นต้นมา ได้มีการซื้อที่ดินและเปิดโครงการใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม (มีนบุรี -ตลิ่งชัน)
เป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุด เมื่อเปรียบเทียบกับอีก 2 เส้นทางดังกล่าว โดยมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสม บนพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มอยู่ที่ 11,882 ยูนิต
โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่นี้ ไม่ได้อยู่ตลอดแนวเส้นทาง แต่กระจุกตัวอยู่แค่บางทำเล
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)
เนื่องจากเป็นทำเลที่มีความพร้อม และเป็นชุมชนดั้งเดิมมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว อีกทั้งเส้นทางรถไฟใต้ดินที่วิ่งผ่านส่วนหนึ่งของถนนลาดพร้าว และพื้นที่ตลอดทั้ง 2 ฝั่งของถนนลาดพร้าว ก็มีความเป็นชุมชน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครบครัน
ปัจจุบันจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ บนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีจำนวนรวม 10,900 ยูนิต
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย)
ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมพัฒนาอยู่ระหว่างการขาย 9,762 หน่วย เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้ ถือว่ามีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ยังไม่มากนัก และส่วนใหญ่โครงการกระจุกตัวในบางทำเลเท่านั้น เช่นถนนแจ้งวัฒนะ รามอินทรา และแยกแคราย
ราคาที่ดินปรับรอล่วงหน้า50%
นอกจากมีคอนโดมิเนียมขึ้นใหม่แล้ว ความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินก็เปลี่ยนแปลงอย่างน่าสนใจ
ตั้งแต่โครงการรถไฟฟ้ายังไม่มีความชัดเจน พบว่าราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นแล้ว 30-50% โดยเฉพาะในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งแบ่งการก่อสร้างเป็น 2 ช่วง
ช่วงแรก มีนบุรี (สุวินทวงศ์) – ศูนย์วัฒนธรรมฯ ระยะทาง 23 กม.รวม 17 สถานี เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน ที่เปิดให้บริการในปัจจุบัน ทำให้ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม จากมีนบุรีมายังศูนย์วัฒนธรรมฯ ปรับตัวสูงขึ้นไปรอล่วงหน้าแล้วกว่า 30-50%
- ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ ขายกันที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา
- แยกพระราม 9-ถ.รัชดาฯ ขายอยู่ที่ 9 แสนบาท/ตารางวา
- ถ.พระราม9 เลยแยกผังเมืองออกไป ขายอยู่ที่ 2.5-4 แสนบาท/ตารางวา
- ถ.พระราม9 ที่ดินติดถนนใหญ่ ขายอยู่ที่ 1.5 -2 แสนบาท/ตารางวา
- ถ.พระราม9 ที่ดินในซอย ขายอยู่ที่ 80,000 –90,000 บาท/ตารางวา
- ทำเลแยกลำสาลี และตลาดมีนบุรี ขายอยู่ที่ 1–2 แสนบาท/ตารางวา
- เขตสะพานสูง ม.สัมมากร ถ.วงแหวนกาญจนาฯ ขายอยู่ที่ 1-1.2 แสนบาท/ตารางวา
- เขตสะพานสูง ที่ดินในซอย ขายอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาท/ตารางวา
- ถ.เสรีไทย ถ.คู่ขนานวงแหวนฯ ถ.ราษฎร์พัฒนา(ซ.มิสทิน) ขายอยู่ที่ 60, 000 – 70,000 บาท/ตารางวา
ผู้ประกอบการสะสมที่ดินเตรียมแผนรองรับ
ส่วนความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการ ในการเตรียมพัฒนาโครงการรองรับรถไฟฟ้าทั้งสามเส้นทาง เริ่มเห็นภาพที่ชัดเจนมาตั้งแต่ปี 2557 ซึ่งพบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มองหาที่ดินในถนนสายรอง เพื่อพัฒนาโครงการ เช่น ถนนเสรีไทย คู่ขนานวงแหวนกาญจนาภิเษก ราษฎร์พัฒนา(ซอยมิสทีน) เพราะสามารถหาที่ดินราคา 6–7 หมื่นบาทต่อตารางวา สำหรับพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ 3-4 ชั้น ราคา 5 ล้านบาท หรือบ้านเดี่ยว 7-8 ล้านบาทได้
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายราย ที่มีที่ดินอยู่ในมือ ได้เริ่มเตรียมแผนพัฒนาโครงการรองรับรถไฟฟ้า เช่น บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) เตรียมนำที่ดินรอพัฒนาบริเวณริมทะเลสาบหมู่บ้านสัมมากร ใกล้สถานีสัมมากร รถไฟฟ้าสายสีส้ม มาพัฒนาขึ้นเป็นคอนโดมิเนียมราคา 4-5 ล้านบาท
เช่นเดียวกับบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) ที่ระบุว่าบริษัทมีที่ดินรอพัฒนาทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ในย่านถนนรามคำแหง 164 จำนวน 200 ไร่ ทำเลรามคำแหง 172 จำนวน 1,000 ไร่ และมีที่ดินรองรับรถไฟฟ้าสายสีชมพู แยกมีนบุรีอีก 300-400 ไร่
“มีนบุรี”ซับเซ็นเตอร์ที่อยู่อาศัยชานเมือง
นางสาวอัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ให้บริการระบบค้นหาที่อยู่อาศัยผ่านเว็บไซต์ Baania.com และบริการข้อมูลการตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย big data analytic เปิดเผยว่า ย่านมีนบุรีอยู่ในเขตกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก ซึ่งถือค่อนข้างห่างจากกรุงเทพฯ ชั้นในอยู่พอสมควร
แต่ล่าสุดรัฐบาลได้อนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2564 และสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี กำหนดเปิดให้บริการในปี 2567
รถไฟฟ้าทั้ง 2 เส้นทางนี้ จะเชื่อมโยงการเดินทางจากกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก เข้าสู่เมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น และเป็นปัจจัยบวกที่จะทำให้โครงการที่อยู่อาศัยในย่านมีนบุรีน่าจับตามอง
ทั้งยังมีความเป็นไปได้สูงว่า ในอนาคต ย่านมีนบุรีจะกลายเป็นทางเลือกสำหรับการหาพื้นที่พักอาศัยของคนกรุง ที่อยากหลีกหนีความวุ่นวายจากในเมือง
ทำเลมีนบุรีช่วงบางชัน-คันนายาว ถือเป็นพื้นที่น่าจับตามองอีกแห่ง เนื่องจากเป็นพื้นที่อยู่ในแนวเขตรถไฟฟ้าทั้ง 2 สาย และมีจุดตัดที่บริเวณสถานีมีนบุรี
ปัจจุบันที่อยู่อาศัยย่านมีนบุรีในพื้นที่บางชัน-คันนายาว ประกอบไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่ โครงการบ้าน และทาวน์โฮมจำนวนทั้งสิ้น 127 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ยังเปิดขายจำนวน 40 โครงการ
คอนโดเปิดใหม่ราคากว่า 1 แสนบาท/ตร.ม.
นายสุรเชษฐ์ กองชีพ นักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการรวบรวมความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหาฯ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 3 สายทั้งเส้นทางสีส้ม สีเหลือง และสีชมพู พบว่า พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุด ในช่วงตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา หรือก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะมีความชัดเจน เนื่องด้วยเป็นทำเลที่มีความพร้อมและเป็นชุมชนดั้งเดิมมาก่อน
ทั้งเส้นทางรถไฟใต้ดินที่ผ่านส่วนหนึ่งของถนนลาดพร้าว และพื้นที่ตลอดทั้งสองฝั่งของถนนลาดพร้าวที่มีความเป็นชุมชน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครบครัน
แต่หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 3 เส้นทางมีความชัดเจนมากขึ้น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม กลับเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 12,703 ยูนิต (ณ สิ้นเดือนมีนาคม2561) โดยการลงทุนมีการกระจุกตัวในบางทำเล
ส่วนพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ ในช่วงไม่กี่ปีนี้รวมกัน 9,190 ยูนิต (ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2561)
สำหรับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีชมพู มีโครงการอสังหาฯ กระจุกตัวกันในบางทำเลเท่านั้น อีกทั้งพื้นที่ส่วนใหญ่ยังห่างไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ทำให้มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันน้อยที่สุดในขณะนี้
แต่ในอนาคตก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางอื่นๆ เพราะราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสีเหลือง ราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพซื้อขายกันไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้ว ราคาคอนโดมิเนียมก็มีความหลากหลาย แต่ส่วนใหญ่ทั้งสามเส้นทางมีราคาขายเฉลี่ยไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการในบางทำเลเท่านั้นที่มีราคาขายเกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร
แม้ว่าหลายทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสามเส้นทาง จะเพิ่งเริ่มมีความเคลื่อนไหว มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงหลังจากปี 2557 แต่อัตราการขายในแต่ละพื้นที่ก็สูง คือพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มีอัตราการขายโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 88% ส่วนพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม อัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 82% และเส้นทางสีชมพุ อัตราการขายอยู่ที่ 77%
ถ้าพิจารณาจากอัตราการขายเฉลี่ยของทั้งสามพื้นที่ ถือว่าค่อนข้างสูง และมีโอกาสที่จะมีคอนโดมิเนียมใน 3 พื้นที่นี้ เพิ่มมากขึ้นในอนาคต ตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง เพียงแต่การขยายตัวของคอนโดมิเนียมในทั้ง 3 พื้นที่ อาจจะเป็นการขยายตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป และมีการขยายตัวแค่บางพื้นที่ที่มีศักยภาพเท่านั้น
